Zonage Pinel : les nouveautés du Pinel +

Zonage Pinel-

Vous souhaitez bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier locatif ?

Vous avez entendu parler du dispositif Pinel Plus, qui permet de profiter d’un avantage fiscal plus important que le Pinel classique ?

Mais quelles sont les conditions pour accéder à ce dispositif et quelles sont les zones géographiques éligibles ?

Nous vous expliquons tout dans cet article.

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Le Pinel +

Le Pinel + est une nouvelle version du dispositif Pinel, qui vise à encourager l’investissement locatif dans les quartiers prioritaires. Ce dispositif offre des avantages fiscaux aux propriétaires qui s’engagent à louer leur logement neuf ou en VEFA pendant une durée minimale de 6, 9 ans ou 12 ans.

Le logement doit être situé dans une zone éligible au Pinel +, c’est-à-dire une zone A bis, A ou B1, où la demande locative est forte. Le loyer et les ressources des locataires doivent également respecter les plafonds fixés par le dispositif, qui varient selon la zone géographique.

Le Pinel + reprend donc les mêmes principes que le Pinel, mais avec des conditions plus strictes pour favoriser la mixité sociale et la rénovation urbaine.

Les conditions à respecter

Des critères concernant la surface habitable, l’espace extérieur, l’orientation et le niveau énergétique du logement sont à respecter.

La surface habitable minimale du Pinel + varie selon le type de logement : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 63 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5. L’espace extérieur privatif ou à jouissance privative doit être d’au moins 3 m² pour un T1 ou T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 ou 9 m² pour un T5. Le logement doit avoir une ouverture sur l’extérieur (fenêtre ou porte-fenêtre) sur au moins deux façades d’orientation différente pour les T3, T4 et T5.

Le niveau énergétique du Pinel + dépend de l’année d’acquisition du logement neuf. Pour les logements acquis en 2023, il faut respecter le niveau de performance du jalon 2025 de la norme énergétique RE2020. Pour les logements acquis en 2024, il faut respecter le critère précédent et atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE).

Le respect de ces normes de confort et d’énergie permet de profiter d’ une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% selon la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans).

Le zonage Pinel

Les zones Pinel correspondent aux secteurs géographiques où le marché immobilier est le plus tendu et où la demande de logements est supérieure à l’offre. Elles sont au nombre de trois :

• la zone A bis, qui regroupe Paris et 76 communes de la petite couronne
• la zone A, qui comprend l’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lyon, Marseille, Lille et Montpellier
• la zone B1, qui englobe les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les départements d’outre-mer, la Corse et certaines villes où les prix de l’immobilier sont élevés.

Les zones B2 et C, qui correspondent aux zones moins tendues, ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2019.

Les zones Pinel +

Les zones éligibles au Pinel + bénéficient d’une attention particulière des pouvoirs publics qui lancent des projets de rénovation urbaine.

Ainsi, investir dans un logement situé dans un quartier prioritaire de la ville (QPPV) peut être une source de rentabilité à long terme. En effet, ces quartiers Pinel proposent des prix au m² souvent bien inférieurs à ceux du marché. Il peut donc être judicieux de viser un quartier en pleine mutation et proche des commodités pour réaliser une bonne affaire immobilière.

Où investir en Pinel + ?

Investir en Pinel dans un quartier prioritaire présente plusieurs avantages. Tout d’abord, les quartiers prioritaires sont des zones urbaines qui font l’objet d’une politique de rénovation et de revitalisation, visant à améliorer le cadre de vie, l’offre de services et l’attractivité économique. En investissant dans un quartier prioritaire, vous contribuez donc au développement social et territorial de ces zones.

Ensuite, les quartiers prioritaires offrent des opportunités d’investissement intéressantes, car les prix de l’immobilier y sont souvent plus bas que dans le reste de la zone, ce qui permet de réaliser des opérations rentables.

Enfin, les quartiers prioritaires bénéficient d’un dispositif spécifique dans le cadre du Pinel, qui permet aux investisseurs de profiter d’un plafond de loyer majoré de 20% par rapport au reste de la zone. Cela signifie que vous pouvez louer votre bien plus cher tout en restant attractif pour les locataires.

Ainsi, investir en Pinel dans un quartier prioritaire peut être une stratégie judicieuse pour diversifier votre patrimoine, réduire vos impôts et participer à la dynamique des territoires. Il faut toutefois être vigilant sur la qualité du bien, la demande locative et la sécurité du quartier.

Le top 5 des quartiers où investir

La France métropolitaine et les départements et territoires d’outre-mer comptent 1514 quartiers prioritaires de la politique de la ville, où vivent 5,5 millions de français.

Le quartier Mermoz à Lyon : 

Le quartier Mermoz à Lyon est un secteur en pleine mutation, qui offre de belles opportunités pour investir en Pinel. En effet, il présente plusieurs atouts pour les investisseurs : il est bien desservi par les transports en commun et dispose de nombreux commerces et services. De plus, le quartier Mermoz bénéficie d’un projet urbain ambitieux, qui vise à rénover le bâti, à créer des espaces verts et à favoriser la mixité sociale.

Ainsi, investir en Pinel dans le quartier Mermoz à Lyon, c’est profiter d’un potentiel de valorisation important, tout en contribuant au dynamisme et à la qualité de vie de ce secteur.

Le quartier Grand Belleville à Paris :

Le quartier prioritaire du Grand Belleville, situé dans le 20e arrondissement de Paris, est éligible au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2021. Il présente de nombreux atouts pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier rentable et pérenne.

Tout d’abord, le quartier du Grand Belleville bénéficie d’une situation géographique privilégiée, à proximité du centre de Paris et des principaux pôles d’activité de la capitale. Il est desservi par plusieurs lignes de métro, de bus et de tramway, ce qui facilite la mobilité des habitants et des locataires potentiels. De plus, il offre un cadre de vie agréable, avec de nombreux espaces verts, des équipements culturels et sportifs, des commerces et des services de proximité. Le Grand Belleville est un quartier dynamique et vivant, qui accueille une population diversifiée et cosmopolite.

Ensuite, il fait l’objet d’un programme de rénovation urbaine ambitieux, qui vise à améliorer la qualité du bâti, à renforcer la mixité sociale et à valoriser le patrimoine historique et architectural du quartier. Ce programme représente une opportunité pour les investisseurs qui peuvent profiter d’un marché immobilier porteur, avec des prix encore abordables par rapport au reste de Paris, mais qui sont amenés à augmenter avec la montée en gamme du quartier.

Enfin, le quartier du Grand Belleville présente un fort potentiel locatif, avec une demande soutenue par les étudiants, les jeunes actifs, les familles et les seniors qui recherchent un logement confortable et bien situé dans Paris.

Le quartier Pompignane à Montpellier :

Ce quartier, situé à l’est de la ville, offre de nombreux atouts pour les investisseurs immobiliers. Il bénéficie d’une situation géographique privilégiée, proche du centre-ville, de la gare, de l’aéroport et des axes routiers. Il dispose également d’un cadre de vie agréable, avec des espaces verts, des commerces, des services et des écoles.

Le quartier Pompignane est en pleine mutation, avec des projets d’aménagement urbain qui vont renforcer son attractivité et sa qualité de vie. Il présente donc un fort potentiel de valorisation et de rentabilité pour les investisseurs qui souhaitent acquérir un bien immobilier dans ce secteur.

Le quartier Bellevue à Nantes :

Bellevue fait l’objet d’un vaste programme de rénovation urbaine, qui vise à améliorer le cadre de vie des habitants, à renforcer la mixité sociale et à valoriser le patrimoine architectural. Plusieurs projets sont en cours ou à venir, comme la création d’un nouveau parc, la réhabilitation de logements sociaux, la construction de résidences neuves ou la requalification des espaces publics.

Ainsi, le quartier Bellevue à Nantes est un secteur en pleine mutation, qui offre de nombreuses opportunités d’investissement immobilier.

Le quartier Bacalan à Bordeaux :

Bacalan accueille la Cité du Vin, le Musée de la Mer et de la Marine, le Bassin des Lumières, ainsi que de nombreux commerces, restaurants et espaces verts. C’est un quartier qui attire les touristes et les habitants, qui bénéficient d’une offre culturelle et de loisirs variée et de qualité.

Le quartier fait l’objet d’un projet urbain ambitieux, qui vise à rénover et à construire des logements, des équipements publics, des espaces verts et des activités économiques. Il bénéficie ainsi d’un cadre de vie amélioré et d’une attractivité renforcée. Ainsi, investir dans le quartier Bacalan à Bordeaux, c’est profiter d’un emplacement stratégique, d’un environnement dynamique et culturel, et d’un marché immobilier porteur.

Investir en zones Pinel + : notre avis

Les quartiers prioritaires de la politique de la ville, souvent négligés par les investisseurs en raison de leur image négative, offrent pourtant de belles opportunités pour réaliser des investissements locatifs rentables et valorisants sur le moyen et long terme. Ces quartiers bénéficient en effet de nombreux dispositifs d’aide à la rénovation, à la sécurité et à la mixité sociale, qui contribuent à améliorer leur attractivité et leur dynamisme.

Investir dans ces quartiers, c’est donc profiter d’un potentiel de plus-value important, tout en participant à la revitalisation de ces territoires.

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Nos experts vous conseillent sur le choix du bien, la durée de l’engagement locatif, le montant du loyer et les conditions d’éligibilité au dispositif. Nous vous accompagnons également dans le financement, la gestion locative et la revente de votre bien.

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