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Programmes immobilier sur Pinel Optimisé au Déficit Foncier
En France, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation permettant de réduire son imposition. Chaque loi s’adapte à des problématiques fiscales et patrimoniales.
La loi Pinel ancien est peu connue du grand public contrairement à la loi Pinel dans le neuf. Ces deux lois ne sont pas à confondre. En effet, elles diffèrent sur plusieurs points.
Les projets en loi Pinel dans l’ancien sont particulièrement rares sur le marché de l’immobilier ancien. De fait, faire appel aux conseillers en gestion de patrimoine Corneille Patrimoine, vous permet de bénéficier des derniers programmes immobiliers en loi Pinel ancien.
Comment fonctionne la loi Pinel dans l’ancien ?
La loi Pinel dans l’ancien est un dispositif combinant les avantages de la loi Pinel et les avantages du Déficit Foncier. A noter que la loi Pinel dans l’ancien s’appelle également loi Pinel optimisée au Déficit Foncier.
Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel dans l’ancien, il est impératif d’acquérir un bien dans l’ancien avec une enveloppe de travaux de rénovation qui correspond aux travaux des parties communes (extérieures et intérieures) et aux travaux des parties privatives.
Nous allons vous présenter les différents avantages fiscaux du Pinel ancien qui regroupe ceux de la loi Pinel et ceux du Déficit Foncier.
On constate donc que ce dispositif est particulièrement intéressant pour réduire son impôt sur le revenu et sur les revenus fonciers nets.
Les avantages liés à la loi Pinel dans le neuf
Comme évoqué précédemment, la loi Pinel ancien vous permet de bénéficier des avantages de la loi Pinel.
De fait, investir en Pinel ancien vous permet de profiter d’une réduction d’impôt de 2% sur le foncier et les travaux des parties privatives durant une période de 9 ans. A la suite de ces 9 ans, la réduction d’impôt diminue à 1% par an de la 10ème année à la 12ème année. A noter que vous avez une obligation de location nue durant 6 ans minimum.
Ainsi, on constate trois espace-temps en loi Pinel ancien.
La première période dure 6 ans avec la période de location nue obligatoire.
La deuxième période dure 9 ans avec les 18% de réduction sur le montant d’acquisition.
La troisième période dure 12 ans 21% de réduction sur le montant d’acquisition.
Outre l’obligation de location nue durant 6 ans, il est nécessaire de respecter plusieurs critères pour profiter de l’avantage fiscal de la loi Pinel dans l’ancien.
Vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. En effet, comme pour la loi Pinel dans le neuf, il existe trois grandes zones de plafond de loyer.
La zone Abis avec un loyer de 17.62 €/m². Cette zone concerne la ville de Paris intra-muros et la petite couronne de la périphérie de Paris. Autrement dit une ville sous forte tension locative.
La zone A avec un loyer de 13.09€/m². Les villes concernées par cette zone sont les villes de Lyon, le bassin Genevois, Montpellier, Marseille, Lille…
La zone B1 avec un loyer de 10.55 €/m². Ici, ce sont les villes de plus de 200 000 habitants qui sont concernées par ce zonage Pinel comme Nantes ou Angers.
Concernant les plafonds de ressources du locataire, ils dépendent des revenus du foyer du locataire.
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € |
| + 1 personne à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € |
| + 2 personnes à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € |
| + 3 personne à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € |
| + 4 personne à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € |
| Majoration par personne supplémentaire | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € |
La réduction d’impôt du Pinel ancien basé sur le foncier et la partie privative de la réhabilitation entre dans les niches fiscales de 10 000 €/an comme la loi Pinel dans le neuf. Ainsi, il est primordial d’étudier votre situation patrimoniale et fiscale avant de réaliser un investissement immobilier locatif.
Aussi, la réduction Pinel s’applique à la livraison du programme.
La loi Pinel dans l’ancien combine l’avantage de la loi Pinel ancien que l’avantage de dispositif de Déficit Foncier.
Les avantages liés au Déficit Foncier
Après avoir évoqué une première partie des avantages fiscaux de l’immobilier Pinel ancien, nous allons étudier la deuxième partie.
Le dispositif du Déficit Foncier permet un double avantage fiscal.
Premièrement, sur vos revenus fonciers, déjà existants. Également, pour les contribuables qui n’enregistrent pas de revenus fonciers, vous pourrez bénéficier de cet avantage de part un nouvel investissement immobilier Pinel ancien qui vous procurera des revenus fonciers.
A noter que les revenus fonciers sont issus de la location nue d’appartements et sont doublement imposés, à votre tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux de 17.2% en 2022.
Deuxièmement, un avantage sur le revenu global. En effet, l’année des travaux, vous pouvez déduire 10 700 € de votre revenu global.
Ce double avantage fiscal est possible grâce à l’enveloppe travaux (travaux partie commune) qui est 100% déductible de vos revenus fonciers ainsi que votre revenu global de 10 700 €.
A noter que le déficit foncier est reportable durant 10 ans sur les revenus de même nature, à savoir les revenus fonciers issus des locations nues.
Ici, l’avantage fiscal s’applique dès l’achat du bien contrairement à l’avantage fiscal de la loi Pinel.
Les frais de notaire sont de 8% uniquement sur le foncier.
Exemple d’investissement immobilier Pinel Ancien.
Prenons un exemple d’investissement immobilier Pinel Ancien concret.
Le projet Pinel est un projet situé à Nantes avec une livraison prévue pour le début d’année 2024.
Monsieur et Madame G investissent à travers un projet en Pinel ancien. Ils enregistrent des revenus fonciers nets à hauteur de 2 000 €/an et ils supportent un impôt sur le revenu de 4 500 €.
Le projet présente un montant d’achat de 250 000 €.
Prix base Pinel (Prix foncier + Travaux Partie privative) : 200 000 €
Prix travaux déductibles en Déficit Foncier : 50 000 €
Monsieur et Madame G vont profiter d’une réduction d’impôt de 4 000 €/an durant 9 ans à partir de la livraison du bien à savoir 2024.
200 000 € *0.02=4 000 € /an, soit une réduction totale de 36 000 € sur 9 ans. Ainsi, de par cette réduction d’impôt, Monsieur et Madame G vont enregistrer un impôt de 500 €/an durant 9 ans au lieu de 4 500 €.
Dans le même temps, Monsieur et Madame G vont disposer d’une économie sur leurs revenus fonciers de 2 000 €/an et diminuer leur revenu global de 10 700 € durant l’année des travaux à savoir 2 ans.
50 000 € – 10 700 € – 2 000 € = 37 300 €,
37 300 € – 10 700 – 2 000 € = 24 600 €,
Les 24 600 € sont reportables durant 10 ans sur les revenus de même nature. Ici, seront pris en compte, les revenus fonciers, déjà existants de Monsieur et Madame G à savoir 2 000 € ainsi, que les revenus fonciers issus de ce nouvel investissement, ce qui permet une optimisation maximale de ce projet immobilier Pinel ancien.
Pour en savoir plus sur ce dispositif fiscal, contactez nos experts de l’immobilier locatif.
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