L’OBO immobilier : comment ça marche ?

L’OBO immobilier, »owner by out » ou « rachat à soi-même » est une opération qui consiste à se racheter son patrimoine au travers d’une SCI.

Dans cet article, nous vous expliquons comment fonctionne l’OBO immobilier et quels sont ses avantages et ses inconvénients.

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L’OBO immobilier, comment ça marche ?

L’OBO immobilier (Owner Buy Out) est une technique patrimoniale qui permet de transformer un bien immobilier en liquidités sans en perdre la propriété. Ainsi, cette opération consiste à se racheter son propre patrimoine pour dégager des liquidités, profiter du levier du crédit, transmettre à ses enfants et maîtriser sa fiscalité.

Pour réaliser cette opération, il est nécessaire de créer une société immobilière (SCI, SAS immobilière, SARL immobilière…) qui rachètera le bien immobilier en réalisant une opération de crédit.

Les avantages d’un OBO immobilier sont multiples, notamment la perception des liquidités issues de la vente, la maîtrise de l’acquisition, la création d’une SCI, d’une SARL ou d’une société ad hoc pour optimiser les flux à venir, la maîtrise de la fiscalité des revenus du patrimoine et la transmission du patrimoine en nue propriété.

Cependant, il s’agit d’une opération très technique qui nécessite l’accompagnement d’experts tels avocat fiscaliste, notaire ou conseiller en gestion de patrimoine.

Avantages et inconvénients de l’OBO immobilier

Les avantages et inconvénients de l’Owner Buy Out peuvent varier en fonction des circonstances spécifiques de chaque transaction. Faisons le point.

Les avantages

• Liquidité pour le propriétaire: L’OBO offre au propriétaire la possibilité de transformer la valeur de son actif immobilier en liquidités. Cela peut être particulièrement avantageux si le propriétaire a besoin de capitaux pour d’autres investissements, projets ou besoins personnels.

• Gestion du patrimoine: En vendant le bien immobilier à une entité qu’il contrôle, le propriétaire peut continuer à gérer et à contrôler indirectement le patrimoine tout en libérant les capitaux nécessaires.

• Optimisation fiscale: L’Owner Buy Out peut être structuré de manière à optimiser la situation fiscale du vendeur. Cela peut inclure des stratégies visant à minimiser les impôts liés à la transaction.

• Flexibilité opérationnelle: La vente à une entité contrôlée par le vendeur peut offrir une flexibilité opérationnelle accrue. Le propriétaire peut continuer à utiliser ou à occuper le bien immobilier de manière similaire à avant la transaction.

• Transmission du patrimoine: L’OBO peut être utilisé comme une stratégie de transmission du patrimoine, permettant au propriétaire de transférer la propriété du bien immobilier à d’autres membres de la famille.

Les inconvénients

• Endettement accru : Pour financer l’acquisition du bien immobilier, la société peut avoir besoin de contracter un emprunt, ce qui peut augmenter l’endettement global de cette entité.

• Risques opérationnels : La séparation de la propriété du bien immobilier peut entraîner des risques opérationnels accrus. Par exemple, si la société a des difficultés financières, elle pourrait ne pas être en mesure de payer le loyer ou les charges liées au bien immobilier.

• Complexité juridique et administrative : Structurer un Owner Buy Out peut être complexe d’un point de vue juridique et administratif.

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Le coût d’un l’OBO immobilier

Le coût de cette opération peut varier considérablement en fonction de divers facteurs tels que la valeur du bien immobilier, la complexité de la transaction, les honoraires professionnels, les coûts de financement, et d’autres dépenses associées. Il convient donc de prendre en compte quelques éléments avant de mettre en place cette technique immobilière :

• Coûts de transaction : Les coûts de transaction comprennent les frais d’enregistrement, les droits de mutation immobilière, les frais de notaire et autres frais liés à la cession du bien immobilier.

• Coûts de financement : Si l’acquisition est financée par des emprunts, les coûts de financement, y compris les intérêts, les frais de dossier et autres frais associés au financement, doivent être pris en compte.

• Honoraires professionnels : Les honoraires des professionnels tels que les avocats, les experts immobiliers, les notaires et les conseillers financiers peuvent constituer une part significative des coûts totaux. Cependant, ces professionnels jouent un rôle crucial dans la planification, la structuration et l’exécution de l’OBO.

L’OBO immobilier, une optimisation fiscale ?

L’Owner Buy Out peut être utilisé comme une stratégie d’optimisation fiscale, mais il est crucial de souligner encore une fois que la structure et la mise en œuvre spécifiques de l’OBO doivent être soigneusement planifiées en consultation avec des professionnels spécialisés.

Voici quelques éléments à considérer avant de se lancer :

• Structuration fiscale : La manière dont l’OBO est structuré sur le plan fiscal peut avoir un impact significatif sur les obligations fiscales du vendeur. Cela peut inclure des considérations telles que la classification de la transaction, les gains en capital, les impôts sur les sociétés, etc.

• Minimisation des gains en capital : Les propriétaires qui réalisent des gains en capital lors de la vente d’un bien immobilier peuvent explorer des stratégies pour minimiser ces gains. Cela peut inclure l’utilisation de régimes fiscaux préférentiels, d’abattements ou d’autres dispositifs fiscaux disponibles dans la juridiction concernée.

• Utilisation de structures juridiques avantageuses : La sélection d’une structure juridique appropriée acquérant le bien immobilier peut jouer un rôle important dans l’optimisation fiscale. Cela peut impliquer l’utilisation de sociétés holding, de partenariats ou d’autres entités adaptées à la situation fiscale spécifique.

• Évitement des doubles impositions : Lorsque des entités distinctes sont impliquées dans l’OBO, il est essentiel de considérer les implications de la double imposition, notamment en veillant à éviter une imposition excessive des gains en capital ou des revenus.

• Planification successorale : Si la planification successorale est une motivation pour l’OBO, des stratégies spécifiques peuvent être mises en place pour minimiser les implications fiscales liées à la transmission du patrimoine.

Notre avis sur l’OBO immobilier

L’Owner Buy Out peut être une stratégie intéressante dans certaines circonstances, mais son attractivité dépend des objectifs, des besoins et de la situation spécifique de chacun.

Cependant, l’OBO immobilier peut également présenter des défis et des inconvénients, notamment des complexités juridiques, des coûts de transaction ou des risques liés au financement.

Ainsi, avant de prendre une décision, il est essentiel de mener une étude approfondie en collaboration avec des professionnels tels que des avocats, des conseillers fiscaux et des experts immobilier. En effet, l’OBO doit être basée sur une évaluation minutieuse de la situation et des objectifs du propriétaire, en prenant en compte les aspects financiers, fiscaux et opérationnels de la transaction.

Si vous souhaitez en savoir plus sur cette stratégie immobilière, contactez-nous !

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