Loi Pinel avis et simulation pour réussir son investissement !

loi pinel avis–

La loi Pinel , créée pour permettre la construction de nouveaux logements dans les zones tendues, telles que Lyon, Marseille ou encore Nantes, permet de bénéficier d’avantages considérables tels que des frais de notaire réduits et des réductions d’impôt importantes.

Cependant,  elle est également soumise à plusieurs contraintes, ainsi quelques questions se posent :

• La loi Pinel est-elle vraiment intéressante ?
• Quel est le coût de ce type d’investissement immobilier ?
• Quel budget devez-vous y consacrer ?
• Quelle rentabilité pouvez-vous espérer ?

A travers cet article, nous verrons les différents éléments à prendre en considération lors de la réalisation d’un investissement en loi Pinel. Pour effectuer une simulation sur notre site, cliquez ici.

Rappel de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation particulièrement avantageux pour les investisseurs. Cette loi permet de bénéficier de 2 effets de levier stratégique pour réaliser un investissement immobilier à moindre coût.

En effet, l’effet de levier du crédit, avec des taux d’intérêt historiquement bas en 2021, permet d’investir sans apport. A noter que depuis quelques semaines les banques ont durcit leurs critères d’accord de prêt rendant l’emprunt avec apport plus difficile. Toutefois, chez certaines banques, il est encore possible d’investir sans apport sur 25 ans. De fait,  votre effort d’épargne mensuel sera de l’ordre de 200 € environ.

loi pinel avis– Ainsi, tandis qu’investir 200€/mois sur une assurance-vie vous permettra de vous constituer un capital d’environ 22 000 € pour un taux de rendement de 2%. Investir 200 €/mois en loi Pinel au cœur de ville en plein développement comme Nantes ou Angers vous permettra de vous constituer un capital de 75 000 €, soit 3 fois plus qu’un placement financier. Au-delà d’une réduction d’impôt, la loi Pinel est avant tout un excellent moyen de vous constituer un patrimoine sur le long terme à forte valorisation.

A noter que, ce dispositif d’investissement est limité à 300 000 € par an, soit une réduction d’impôt maximale de 63 000 €, et ne peut se cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière. La réduction d’impôt enregistrée rentre dans le plafonnement des niches fiscales égal à 10 000 € pour 2021. Il existe également un plafond de « défiscalisation » à hauteur de 5 500 €/m².

Enfin, la réduction d’impôt Pinel intervient sur l’année de livraison du bien. Il est donc normal de bénéficier de l’avantage fiscal de votre investissement 1 ou 2 ans après l’achat.

Aussi, si la loi Pinel existe également pour certains logements anciens qui seront totalement rénovés, la priorité du gouvernement est d’inciter les investisseurs à investir dans un appartement neuf. Il est donc logique que ce dispositif de défiscalisation soit applicable à 90% sur les biens immobiliers neufs.

Loi Pinel avis : Le budget

Tout d’abord, comme pour tout investissement et avant toute chose, il est primordial de déterminer le budget que vous comptez allouer à cet investissement.

Afin de déterminer ce fameux budget, plusieurs éléments vont être pris en compte :

• Le montant de votre impôt
• Votre endettement
• L’apport envisagé
• Le budget mensuel que vous souhaitez y consacrer (appelé effort d’épargne)

Afin de déterminer le budget mensuel que vous demandera l’investissement en loi Pinel, il est important de réaliser une simulation. Cette simulation financière a alors pour but d’évaluer la faisabilité du projet ainsi que sa rentabilité.

Ensuite, l’effort mensuel, autrement dit ce que vous coûtera la loi Pinel chaque mois, se calcule comme suit :

(Mensualité du crédit+ charges de copropriété + taxe foncière/12+ impôt sur le loyer)-loyer-réduction d’impôt mensuelle

Simulation personnalisée

Exemple de simulation Loi Pinel

Investissement de 250 000€ via un crédit sur 20 ans

• Mensualité :  1 250€ assurance incluse
• Charges de copropriété : 30€
• Taxe foncière : 50€/mois
• Impôt sur le loyer : 70€/mois
• Loyer : 695€
• Réduction d’impôt : 5 000€/an soit 416€/mois

Effort d’épargne :(1250+30+50+70)- (695+416) Soit 289€/mois

Dans cet exemple il faut avant tout vérifier que l’impôt sur le revenu payé par le client est d’au moins 5 000€/an et qu’il a la capacité d’injecter 289€/mois sur ce projet.

Nous allons voir dans cet article l’illustration de la simulation à travers un cas concret.

Prenons l’exemple d’un cas concret ; Monsieur Dupont paie chaque année 5 000€ d’impôt sur le revenu. Après un rendez-vous chez un gestionnaire de patrimoine, il choisit d’investir à Villeurbanne qui se situe en zone A, les loyers plafonds sont fixés par arrêté préfectoral à 12.15€ par m2. Donc, le choix de logement se porte sur un T2 de 40m2 avec un balcon de 6m2 d’une valeur de 210 000€ avec un parking de 15 000€, soit un total de 225 000€.

Ils déposent plusieurs dossiers pour des demandes de prêt sur 15, 20 ou 25 ans.

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Loi Pinel avis : La réduction d’impôts

La réduction d’impôt est de 2%/an du prix de l’appartement neuf pendant les 9 premières années puis passe à 1% par an jusqu’à la 12ème année.

Les frais d’acquisition (couramment appelés « frais de notaire ») sont seulement de 2,5% car il s’agit d’un appartement neuf.

Les frais de notaire sont donc ici de 5 250€.

Exemple de réduction d’impôt

L’appartement de M.DUPONT lui coûtera donc au total 230 250€, ce prix sera la base de calcul de la réduction d’impôt de la loi Pinel :

• 6 ans : la réduction est de 12% soit 27 630€
• 9 ans, la réduction est de 18% soit 41 445€
• 12 ans, la réduction est de 21% soit 48 352€

Monsieur Dupont choisi une durée de 9 ans ce qui lui permettra de bénéficier de 4 605€ de réduction d’impôt annuelle. Donc, il ne paiera plus que 395€ d’impôt sur le revenu.

 Comment calculer le plafond de loyer ?

loi pinel avis– Si la loi Pinel permet de bénéficier de fortes réductions d’impôt, elle impose en contrepartie un certain nombre de contraintes, dont un plafonnement de loyer, voyons comment le calculer et surtout comment optimiser votre investissement.

On observe 2 plafonds de loyer dans la loi Pinel :

• Plafond selon la ville
• Plafond selon la surface de l’appartement

1^ère étape :

La 1^ère étape consiste à déterminer le plafond de la ville dans laquelle se trouve l’appartement. A Villeurbanne les loyers sont plafonnés à 12.15€ par m2. Une fois ce 1^er plafond déterminé, passons à la deuxième étape.

2^ème étape :

la 2^ème étape consiste à déterminer la surface pondérée de l’appartement de la façon suivante :

• Surface habitable de l’appartement + 50% des annexes (balcon, terrasse, loggia)

Dans notre exemple la surface pondérée sera donc de 40m²+ 3m²= 43m²

3^èmeétape :

La 3^èmeétape consiste à appliquer un coefficient multiplicateur à cette surface pondérée :

Ce coefficient multiplicateur diffère selon que la surface pondérée soit supérieure ou inférieure à 38m².

Dans notre exemple la surface pondérée est supérieure à 38m² :

Le calcul est donc le suivant : 0,7 + (19/surface pondérée soit 43)

Plafond de loyer = surface pondérée x (coeff. Multiplicateur x plafond de la zone) soit un loyer 588,25€.

Ainsi, Monsieur Dupont devra louer son appartement à Villeurbanne au maximum 588,25€ par mois.

Qu’en est-il du stationnement ?

loi pinel avis– Le stationnement n’entre pas dans le détail du calcul, vous avez alors 2 solutions :

•  Inclure le prix du stationnement dans le calcul de la réduction d’impôt et ainsi louer le stationnement avec l’appartement au loyer plafonné
• Sortir le stationnement de la réduction d’impôt, vous pourrez alors pratiquer le loyer que vous voulez sur le stationnement

Ainsi dans notre exemple, M.DUPONT aura 2 solutions :

• Louer l’appartement le garage au prix de 588.25€ avec une réduction d’impôt de 4 605€
• Louer l’appartement 588.25€ + le garage à 80€ et bénéficier d’une réduction d’impôt de 4 305€

Dans cette simulation en loi Pinel, louer le garage à part s’avère plus intéressant puisque le loyer du garage est supérieur au gain fiscal du garage. Tout dépend finalement du marché locatif.

En effet, une étude locative est essentielle, elle doit permettre de déterminer un loyer marché pour un appartement avec garage.

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Loi Pinel avis : Le prêt immobilier

Le financement de ce type d’investissement immobilier est essentiel.

L’effet de levier du crédit est très important, d’autant que les frais du crédit ( frais de dossier, hypothèque, intérêts) sont déductibles fiscalement.

Il est donc préférable de ne pas réaliser d’apport et d’opter pour un crédit permettant de financer cet investissement immobilier neuf.

Nous allons voir les différentes mensualités sur un prêt sur 15, 20 et 25 ans pour un montant de 230 250€ :

• 15 ans :  avec un taux d’intérêt à 1% la mensualité sera de 1 378€
• 20 ans : avec un taux d’intérêt à 1,20% la mensualité sera de 1 079€
• 25 ans : avec un taux d’intérêt à 1,40% la mensualité sera de 910€

Attention ces mensualités s’entendent hors assurance, cette partie est devenue de plus en plus importante, en effet alors que les taux sont historiquement bas, il est impératif de négocier au mieux l’assurance du crédit ou l’on constate des écarts importants.

Depuis l’amendement Bourquin, on peut changer d’assurance à n’importe quel moment après la 1^èreannée.

Avec le loyer, il est plus intéressant de prendre un prêt sur 25 ans, cela signifie que Monsieur Dupont aura un différentiel entre son prêt et son loyer de 279€ par mois dans cet simulation en loi Pinel.

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La rentabilité

loi pinel avis– On entend tout et surtout n’importe quoi sur la rentabilité d’un investissement immobilier.

Plutôt que de parler de 3, 4 ou 8%, il est plus parlant de comparer le capital constitué à la fin du projet.

Tout d’abord, l’idée ici est de comparer, pour un même investissement mensuel, quel sera le capital dans 9 ans en plaçant cette somme sur un PEL, une assurance vie ou un appartement.

Donc, pour un appartement neuf éligible à la loi Pinel de 250 000€ à Lyon, le coût mensuel sera le suivant :

• Mensualité pour un crédit sur 20 ans :  1 250€ assurance incluse
• Charges de copropriété : 30€
• Taxe foncière : 50€/mois
• Impôt sur le loyer : 70€/mois
• Loyer : 695€
• Réduction d’impôt : 5 000€/an soit 416€/mois

Effort d’épargne : 289€/mois

A la fin de la 9^ème année, sans aucune plus-value, en revendant au prix d’achat, 250 000€, vous devrez rembourser 145 359€ à la banque puisque votre crédit porte sur 20 ans.

Par conséquent, en revendant l’appartement 250 000€, après avoir remboursé la banque vous bénéficierez d’un capital de 104 641€ alors que ce projet vous aura coûté 31 212€.

Dès lors, la question à se poser est de savoir quel placement permet de se constituer un capital de 104 641€ en 9 ans avec un investissement mensuel de 289€ ?

A titre d’information, en plaçant ces 289€/mois sur une assurance vie à un rendement de 2%/an, ainsi le capital dans 9 ans sera de 34 139€ soit 70 502€ de moins qu’un appartement loi Pinel.

Notre avis sur un investissement Pinel

Nous ne le répéterons jamais assez, un investissement locatif Pinel n’est pas uniquement un moyen de réduire ses impôts, c’est avant tout un investissement immobilier. De fait, il faut penser à la revente. Il est toujours difficile de se projeter au moment de la revente lorsque vous achetez un bien, 10 ans auparavant.

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