LMNP ou location nue : comparons les 2 statuts pour faire un choix !

LMNP ou location nu ? La décision va dépendre de vos objectifs et des besoins du marché local.

Comparons les 2 statuts pour vous aider dans votre décision.

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Location nue ou location meublée : comparaison des 2 statuts

Choisir entre une location nue et une location meublée est une décision importante pour les investisseurs immobiliers, car elle peut avoir un impact significatif sur la rentabilité et la gestion de leur bien.

La location nue fait référence à un bien loué sans meubles ni équipements, ce qui signifie que le locataire doit fournir les siens. D’autre part, une location meublée est équipée de tout le nécessaire pour qu’un locataire puisse y vivre confortablement dès son emménagement.

La décision  dépend de nombreux facteurs, y compris les objectifs financiers, la stratégie d’investissement et les préférences personnelles de chaque investisseur. Ainsi, une analyse approfondie et des conseils professionnels peuvent grandement aider à faire le choix le plus judicieux pour un investissement locatif réussi.

La fiscalité

Les revenus générés par la location nue sont classés comme des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu dans cette catégorie. Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué pour couvrir les frais liés à la propriété, et le solde est ajouté au revenu global du propriétaire pour déterminer l’impôt dû.

Les revenus de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peuvent bénéficier d’un abattement de 50% si le régime micro-BIC est choisi. Cependant, l’avantage majeur de la location meublée réside dans la possibilité de choisir le régime réel, qui permet de déduire non seulement toutes les charges liées à l’activité, mais aussi d’amortir le bien immobilier, ce qui peut potentiellement réduire l’impôt sur le revenu à un montant très faible, voire nul.

La rentabilité

Le choix entre location nue et meublée ne doit pas se baser uniquement sur la rentabilité. Cependant, il faut savoir que la rentabilité sera moins intéressante en location nue notamment en raison d’une fiscalité moins avantageuse.

En effet, la location meublée peut offrir une rentabilité locative brute moyenne plus élevée, allant de 8 à 12 %, contre 4% à 6 % pour la location nue. Cela est dû en partie à la possibilité de déduire toutes les charges liées à l’activité, ainsi qu’à l’amortissement comptable qui peut réduire considérablement l’imposition sur les revenus locatifs.

La gestion locative

La location nue est souvent privilégiée pour sa simplicité de gestion. Les contrats de bail sont généralement plus longs, ce qui peut assurer une stabilité des revenus locatifs sur le long terme. De plus, les coûts initiaux sont réduits puisque l’investissement en mobilier et équipements n’est pas requis. Cependant, les loyers perçus sont habituellement moins élevés comparativement à la location meublée, et les propriétaires peuvent être confrontés à des coûts d’entretien plus importants.

La location meublée peut générer des revenus plus élevés grâce à des loyers supérieurs. Néanmoins, cela implique une gestion plus active, avec des contrats de bail plus courts et la nécessité de renouveler fréquemment les locataires.

Ainsi, la durée d’un bail pour une location meublée est généralement d’un an renouvelable. Pour les étudiants, il est possible de signer un bail de neuf mois sans renouvellement automatique. Il existe également le bail mobilité, d’une durée d’un à dix mois, destiné aux personnes en situation de mobilité professionnelle.

Passer d’une location nue à une location meublée : les différentes étapes

Voici un guide détaillé des étapes à suivre pour effectuer cette transition de manière efficace et conforme à la réglementation.

 Étape 1: Évaluation de la conformité réglementaire

Avant de procéder à la conversion, il convient de vérifier que le règlement de copropriété autorise la location meublée. Cela est particulièrement important en cas de location de courte durée, où des règles spécifiques peuvent s’appliquer. De plus, il faut s’assurer qu’aucun déficit foncier lié à des travaux sur le bien n’a été imputé au cours des trois dernières années, car cela pourrait être remis en cause par l’administration fiscale.

 Étape 2: Préparation du logement

Le passage à une location meublée nécessite que le logement soit équipé de meubles et d’équipements répondant aux critères légaux établis depuis septembre 2015. Il est donc essentiel de se référer à la liste officielle des meubles exigés pour une location meublée.

 Étape 3: Formalités administratives

Une fois le logement prêt, il convient de signer un nouveau bail spécifique à la location meublée. Il est également nécessaire de déclarer l’activité de location meublée, ce qui permet de basculer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pour la déclaration des revenus.

Étape 4: Gestion fiscale

La location meublée offre des avantages fiscaux non négligeables, notamment la possibilité de déduire toutes les charges afférentes à l’activité ainsi qu’un amortissement comptable. Cela peut conduire à une imposition réduite, voire quasi nulle. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour optimiser la gestion fiscale de cette activité.

Étape 5: Suivi et optimisation

Après avoir effectué la transition, il est important de suivre attentivement la performance de la location meublée. Cela inclut l’évaluation des loyers, la gestion des renouvellements de bail et le suivi des obligations comptables et fiscales.

L’avis de l’expert

Il est nécessaire pour les investisseurs d’examiner attentivement leurs objectifs à long terme, leur tolérance au risque et leur capacité à gérer les biens locatifs. Ainsi, la décision dépendra des objectifs personnels du propriétaire, de sa stratégie d’investissement, et de sa préférence pour une approche plus active ou passive de la gestion de propriété.

La location meublée peut convenir à ceux qui cherchent à maximiser les revenus à court terme et qui sont prêts à s’engager dans une gestion plus intensive, tandis que la location nue peut être préférable pour ceux qui privilégient une approche à long terme avec moins de gestion au quotidien.

Chaque option a ses mérites et ses défis, et une compréhension approfondie des deux peut aider à prendre une décision éclairée.

Chez Corneille Patrimoine, la personnalisation de votre stratégie d’investissement est notre priorité. Nous croyons fermement que la gestion de patrimoine ne suit pas une approche universelle, mais nécessite une attention particulière aux détails de la situation individuelle de chaque client.

Nos conseillers financiers, avec leur expertise approfondie, s’engagent à élaborer des plans d’investissement qui reflètent non seulement vos ambitions financières mais aussi votre confort personnel face aux fluctuations du marché. En collaborant étroitement avec vous, nous visons à optimiser votre portefeuille d’investissement pour qu’il travaille efficacement en vue de réaliser vos aspirations financières futures.

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