- Saint Nazaire
Loueur Meublé Non Professionnel
Le statut du Loueur Meublé Non Professionnel est l’une des plus vieilles niches fiscales qui n’a jamais été modifié depuis sa création en 1949.
Ainsi, avec l’évolution des modes de vie, ce statut d’actif immobilier est devenu un véritable vecteur d’optimisation patrimoniale.
En effet, ce dispositif permet aux contribuables de recevoir une rentabilité immédiate et nette d’impôt. Cependant, le statut LMNP n’offre pas de réduction ou déduction d’impôt mais bénéficie de loyer non imposables.
Le dispositif LMNP s’adresse à de nombreux contribuables notamment les expatriés et investisseurs non fiscalisé ainsi qu’aux jeunes investisseurs. De plus, les propriétaires d’immobilier locatifs, les contribuables proches de la retraite… peuvent bénéficier du dispositif.
Par ailleurs, si vous souhaitez devenir loueur de meubles non professionnel. D’une part, vous allez devoir proposer un logement meublé fonctionnel pour que le locataire ne doivent amener seulement ses affaires personnel. D’autre part, les revenus annuel des logements en LMNP devront représenter moins de 50% de vos revenus globaux.
Ensuite il faut savoir que pour un statut de Loueur Meublé Non Professionnel il existe des localisations plus intéressante que les autres. Effectivement, il est préférable de privilégié les grandes métropoles (Lyon, Marseille, Paris, Nantes…). En effet, les grandes villes font l’objet d’une demande plus élevé, il est également possible de toucher une clientèle aisée et internationale. Les villes frontalières sont également des investissement immobilier intéressant.
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Quels sont les bénéfices d'investir en meublé sous le statut LMNP ?
Ce dispositif permet de vous donner un statut particulier qui correspond à celui des loueurs meublés non professionnels (LMNP). Ce statut se différencie de celui des loueurs meublé professionnels (LMP).
Le dispositif LMNP est devenu très intéressant du fait de la conjoncture sociétale et d’une demande croissante sur cette typologie de logement (étudiant, entreprises, explosion du marché du court séjour….). Les logements meublés sont dorénavant très recherchés et possèdent donc une demande locative très élevée. Les métropoles nationales comme Paris, Lyon ou Nantes sont très attractives sur ce marché. La demande pour de tels appartements est vaste, les étudiants représentent une grande communauté dans ces villes et donc une demande constante.
Le bénéfice de ce dispositif est particulièrement efficace car il impacte directement la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Les loyers de LMNP s’inscrivent dans les BIC car c’est une location d’un logement meublé à la différence des autres dispositifs et lois de défiscalisation en vigueur qui concernent des logements nus (et donc la catégorie de revenu des revenus fonciers, plus classique).
Le bénéfice de ce dispositif est de faire profiter à l’investisseur-propriétaire de loyers nets d’impôt. Il faut pour ce faire opter pour le régime réel et non pour le régime micro BIC.
Comme vous le remarquerez dans le schéma explicatif ci-dessous, l’intérêt de ce dispositif est de pratique un amortissement comptable de votre bien immobilier (hors terrain). D’un point de vu comptable, le bénéfice des loyers sera minoré par les charges d’exploitation du bien ajoutés d’une part d’amortissement. De fait, cela vous procurera un résultat négatif non imposable. Ainsi, en tant qu’investisseur en meublé, vous profiterez de loyer net d’impôt et d’une rentabilité plus élevée que sous tout autre forme de location.
Exemple de traitement comptable de l'amortissement LMNP
Prenons l’exemple d’un appartement qui reçoit des loyers à hauteur de 10 000 € par an.
Le propriétaire est soumis au régime du LMNP et a opté pour le régime réel d’imposition.
L’avantage fiscal se calcul donc de la manière suivante :
Régime réel
Loyers : 10 000 €
Intérêt d’emprunt : 2 400 €
Charges annuelles : 1 500 €
Taxe foncière : 900 €
Frais comptable : 600 €
Amortissement immobilier comptable : 4 500 €
Amortissement mobilier comptable : 600 €
Revenu imposable = 10 000 – (2 400 + 1 500 + 900 + 600 + 4 500 + 600) = – 500 €
Donc
Montant de l’impôt = 0 €
Stock d’amortissement à reporter pour N+1 = 500 €
Quels sont les critères d'une location meublé en LMNP ?
Le logement proposé à la location doit être meublé et donc répondre à un besoin bien précis pour entrer dans cette catégorie. Un logement meublé doit, par définition, être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant afin que le locataire puisse y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Pour ce faire, une liste d’équipements obligatoires a été éditée :
- Une literie avec une couverture
- Une table et des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Du matériel d’entretien ménager adapter au logement
- Un four ou un four à micro-ondes
- Des plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles et vaisselle
Le dispositif est, comme son nom l’indique, pour des non-professionnels. Il faut alors rester dans cette catégorie pour bénéficier des avantages fiscaux associés. Le changement de catégorie se fait lorsque le montant des loyers perçus excède les 23 000 € annuels ou s’ils représentent plus de 50% de votre revenu global (tous revenus confondus).
Il y a également plusieurs obligations comptables à réaliser pour être conforme à la loi. Tout d’abord il faut s’inscrire au RCS, auprès du greffier du tribunal de commerce. En effet, les loyers relevant des BIC, c’est donc une activité commerciale. Le tribunal de commerce va alors vous fournir un numéro SIRET qui sera nécessaire lors du dépôt de la déclaration 2031. Il faut lors de cet enregistrement opter pour le bon régime d’imposition.
Ainsi, il est primordial de passer par un expert-comptable pour l’exactitude des montants. Notre offre clé en main vous propose un package complet comprenant ce suivi comptable.
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