Loi Malraux et montages juridiques : Tout savoir sur la VIR et l’ASL

Rappel de la loi Malraux

La loi Malraux fait partie d’une des plus vieilles lois françaises de défiscalisation immobilière. Cette loi propose d’allier une forte défiscalisation et un projet patrimonial haut de gamme à travers un investissement immobilier. Cette loi est reconnue d’utilité publique et fait appel aux investisseurs pour rénover le Patrimoine de France. Le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une forte réduction d’impôt basée sur le montant des travaux de rénovation du bien. 

Vous retrouvez dans notre page dédiée à cet effet, les différentes conditions d’éligibilité à la Loi Malraux, notamment l’obligation de location durant 9 ans.

Le taux de réduction d’impôts est de l’ordre de 22% à 30% du montant des travaux en fonction de la zone géographique du bien. De fait, grâce à cet achat immobilier, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt de 120 000 € à répartir selon le choix de l’investisseur sur plusieurs années.

En pratique, les opérations de restauration dans le cadre d’un investissement Malraux peuvent être réalisées selon deux montages juridiques, La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) ou dans le cadre d’une Association Syndicale Libre (ASL).

• La Vente d’immeuble à Rénover

Inspiré de la VEFA, Vente en État Futur d’Achèvement, le montage VIR réglemente l’investissement en loi Malraux et protège l’investisseur. 

Tout d’abord, le contrat en VIR contient une description détaillée du bien immobilier et des travaux à effectuer.

De plus, il dispose d’une garantie de prix définitifs et d’une garantie financière achèvement. Ainsi, le promoteur a une obligation de résultat sur les travaux, tandis que l’acquéreur a une obligation de paiement indexée sur l’état d’avancement des travaux. Ainsi, l’investisseur se prémuni de tout défaut du promoteur en payant les travaux à chaque étape à travers des déblocages de fond successifs 

• Revenu du bien : Plus-values en loi Malraux VIR

La rénovation du bien immobilier signifie par conséquent une augmentation de sa valeur.

De fait, en VIR, le montant d’acquisition s’entend du prix du foncier et des travaux réalisés. 

Ainsi, la plus-value éventuelle suite à la revente du bien Malraux est calculée sur le montant d’acquisition, soit le coût total de l’investissement constitué du : prix du foncier + prix des travaux (+ frais notariés).

• Les frais de notaires en loi Malraux VIR

Les frais de notaire viennent s’additionner au prix d’achat du bien. Ils sont alors calculés sur le montant total de l’acquisition, c’est-à-dire le prix du foncier et celui des travaux. 

C’est l’un des seuls véritables inconvénients d’un programme Malraux en montage VIR.

• L’Association Syndicale Libre (ASL)

Ce cadre juridique est particulièrement utilisé pour des programmes à taille humaine.

Dès lors, l’immeuble divisé en plusieurs lots va être acheté directement par les acquéreurs formant une copropriété. 

Ces derniers intègrent alors une Association Syndicale Libre qui aura pour but de réaliser les travaux. 

L’ASL se verra conclure un accord avec un maitre d’œuvre qui sera chargé de la restauration de l’immeuble, des appels de fonds et du paiement des prestations réalisées par les différentes entreprises intervenantes.

Il est donc possible à travers ce montage d’adapter le règlement des travaux avec une problématique fiscale personnelle.

• Plus-values Immobilières en loi Malraux dans le cadre d’une ASL

Dans le cadre d’une constitution d’ASL, la revente du bien immobilier dispose d’un régime d’application différent du montage en VIR. 

En effet, les plus-values éventuelles seront calculées sur la base du montant foncier uniquement. 

Ainsi, l’imposition sur les plus-values sera théoriquement plus élevée que lors d’un investissement en loi Malraux réalisé en VIR.

À noter que si vous détenez votre bien depuis au moins 22 ans alors il n’existe plus d’imposition de la plus-value immobilière, pour les prélèvements sociaux la durée est de 30 ans.  

• Les frais de notaires en loi Malraux ASL

Lors d’un achat immobilier en ASL, les frais de notaire sont calculés seulement sur le prix du foncier. 

Ainsi, cela est bien plus avantageux pour l’investisseur car les travaux sont financés au fur et à mesure des appels de fonds et ne supporte pas de frais notariés. 

Un investissement en loi Malraux avec Corneille Patrimoine c’est :

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