L’investissement locatif autofinancé : nos conseils

Réaliser un investissement locatif autofinancé est le souhait de tout investisseur immobilier. Il s’agit d’un projet qui ne vous coûte rien, puisque les loyers perçus suffisent à rembourser votre crédit et à payer les charges.

Pour y parvenir, il faut respecter certaines règles : choisir un bien rentable, négocier un bon taux d’intérêt, optimiser la fiscalité et minimiser les vacances locatives.

Corneille Patrimoine vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement et vous conseille sur les meilleures opportunités du marché.

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Un investissement autofinancé, qu’est-ce que c’est ?

Un investissement locatif autofinancé permet de générer des revenus locatifs suffisants pour couvrir les charges liées à l’acquisition du bien, comme le remboursement du crédit, les frais de gestion, les impôts, etc. Ainsi, l’investisseur n’a pas besoin d’apporter de l’argent de sa poche pour financer son projet, et il peut même dégager un bénéfice net si le loyer est supérieur aux charges.

Ainsi, c’est une stratégie intéressante pour se constituer un patrimoine immobilier sans effort financier, et pour se créer des revenus complémentaires à long terme.

Comment réussir à autofinancer son investissement locatif ?

Il n’est pas toujours facile de financer son investissement, surtout si l’on dispose d’un apport personnel limité ou si l’on a déjà d’autres crédits en cours. Heureusement, il existe des solutions pour réussir à autofinancer son projet locatif, c’est-à-dire à le rendre rentable sans avoir à débourser de l’argent de sa poche. Voici quelques conseils pour y parvenir.

Choisir un bien avec un bon rendement locatif

Le rendement locatif est le rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat du bien. Plus il est élevé, plus le bien est rentable. Pour calculer le rendement locatif brut, il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d’achat et de multiplier par 100. Par exemple, si vous achetez un appartement à 100 000 euros et que vous le louez 500 euros par mois, le rendement locatif brut sera de 6% (500 x 12 / 100 000 x 100).

Pour calculer le rendement locatif net, il faut également prendre en compte les charges et les impôts liés au bien. Par exemple, si vous payez 100 euros de charges par mois et que vous êtes imposé à 30% sur les revenus fonciers, le rendement locatif net sera de 3,36% ((500 – 100) x 12 x (1 – 0,3) / 100 000 x 100).

Il est conseillé de viser un rendement locatif net supérieur à 4% pour réussir à autofinancer son investissement locatif.

Négocier le meilleur taux de crédit immobilier

Pour financer l’achat d’un bien immobilier, il est souvent nécessaire de recourir à un crédit immobilier. Or, le taux d’intérêt du crédit va avoir un impact important sur la rentabilité de l’investissement. Plus le taux est bas, moins vous paierez d’intérêts et plus vous pourrez rembourser rapidement votre emprunt. Pour obtenir le meilleur taux de crédit immobilier, il faut comparer les offres des différentes banques et faire jouer la concurrence. Vous pouvez également faire appel à un courtier immobilier, qui se chargera de négocier pour vous le taux le plus avantageux en fonction de votre profil et de votre projet. Il faut également veiller à choisir la durée du crédit la plus adaptée à votre situation. En général, plus la durée est courte, plus le taux est bas, mais plus les mensualités sont élevées. Il faut donc trouver le bon équilibre entre la durée du crédit et votre capacité de remboursement.

Optimiser la fiscalité de son investissement locatif

L’un des principaux freins à l’autofinancement d’un investissement locatif est la fiscalité. En effet, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut réduire considérablement la rentabilité du bien. Pour limiter l’impact de la fiscalité, il existe plusieurs dispositifs qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie du respect de certaines conditions.

Par exemple, le dispositif Pinel permet de réduire son impôt sur le revenu jusqu’à 14% du prix d’achat du bien sur 12 ans, à condition de louer le logement nu à un prix inférieur au marché et à des locataires respectant des plafonds de ressources.

Le dispositif LMNP (loueur meublé non professionnel) permet quant à lui de déduire les charges et les amortissements du bien de ses revenus fonciers, ce qui peut aboutir à une quasi-exonération d’impôt. Il faut toutefois louer le logement meublé et respecter certaines règles comptables.

Faire appel à une conciergerie pour gérer son investissement locatif

Gérer soi-même son investissement locatif peut être chronophage et stressant. Il faut en effet s’occuper de trouver des locataires, de rédiger le bail, de percevoir les loyers, de gérer les éventuels impayés, de réaliser les travaux d’entretien, etc. Pour se simplifier la vie et se décharger de ces tâches, il peut être judicieux de faire appel à une conciergerie.

Celle-ci se chargera de tout à votre place moyennant une commission qui varie généralement entre 5% et 10% des loyers. En plus de vous faire gagner du temps et de l’énergie, faire appel à une agence peut vous permettre d’optimiser la rentabilité de votre investissement locatif. En effet, celle ci dispose d’un réseau et d’une expertise qui lui permettent de trouver des locataires rapidement, de fixer le loyer le plus adapté au marché, de réduire les risques d’impayés et de vacance locative, etc.

Corneille Patrimoine vous accompagne dans votre projet immobilier

Réussir à autofinancer son investissement locatif n’est pas impossible, mais cela demande de respecter certaines règles et de faire les bons choix.

Ainsi, il convient de :

• Faire une étude de marché pour trouver le bien immobilier idéal. Il faut comparer les offres disponibles, analyser la rentabilité du projet, visiter le bien et négocier le prix si possible.

• Faire une simulation de financement pour connaître sa capacité d’emprunt et le coût du crédit. Il faut comparer les offres de prêt des différentes banques, négocier le taux d’intérêt et les frais annexes, et choisir la durée du crédit en fonction de son objectif (optimiser la rentabilité ou réduire le risque).

•  Faire une étude fiscale pour choisir le régime d’imposition le plus adapté. Il faut évaluer le montant des revenus fonciers et des charges déductibles, et opter pour le régime réel ou le régime micro-foncier selon sa situation.

• Faire une gestion rigoureuse de son bien immobilier. Il faut sélectionner un bon locataire, rédiger un bail conforme à la législation, percevoir les loyers et les charges, gérer les éventuels impayés ou litiges, et déclarer ses revenus fonciers.

Chez Corneille Patrimoine, nous vous accompagnons dans vos projets d’investissement en vous proposant un service sur mesure et adapté à votre situation.

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