Investissement locatif ancien : Les 3 choses à savoir avant d’investir !

Au sein de cet article, nous mettrons en avant l’ensemble des atouts de la capitale d’Anjou, ainsi que des conseils en Investissement locatif ancien . Le but étant de vous montrer qu’investir dans l’immobilier ancien à Angers est une opportunité à saisir.

Investissement locatif ancien : pourquoi Angers ?

Située au bord de la Maine, Angers fait partie de la région des Pays de la Loire et s’affiche comme la 2^ème ville la plus peuplée de sa région. Capitale historique d’Anjou, désormais Angers est aussi une métropole qui comprend 30 communes. Classée Ville d’art et d’histoire, elle possède une place particulière dans le Grand Ouest, entre terre et mer.

À seulement 1h30 de Paris en TGV et à 1h de Nantes, la préfecture du Maine et Loire s’affiche comme le carrefour du Grand Ouest. Ville du bon roi René, le patrimoine culturel rayonne dans toute la cité du Palais de Tau au Château d’Angers. Principalement héritée du XIXe siècle, l’architecture angevine oscille parfaitement bien entre modernité et style classique.

Angers est une ville jeune et dynamique puisqu’elle accueille 41 000 étudiants par an (avec 3 campus) pour 152 000 habitants. La moitié de la population angevine a moins de 40 ans. Angers est aussi considérée comme une ville à taille humaine, où la gare TGV est située dans son centre-ville.

Le développement économique de la ville lui a permis de se moderniser. En effet, on remarque depuis peu l’arrivé des transports en commun. La ville dispose de plusieurs lignes de bus ainsi que de lignes de tramway en construction. Cette information constitue un réel atout pour un investissement locatif.

L’économie angevine est particulièrement diversifiée. 15 000 entreprises réunissent plus de 140 000 emplois, notamment dans plusieurs pôles d’excellence comme la santé, le numérique, l’agroalimentaire ou le tourisme.

Enfin, on note qu’Angers est également un territoire viticole reconnu puisque les vignobles d’Angers et de Saumur comptent 32 Appellations d’Origine Contrôlée.

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Angers, une ville agréable et attractive

La ville se démarque au niveau de sa qualité de vie paisible et son cadre de vie charmant et agréable. En effet, elle détient plusieurs atouts qui lui permettent d’être meilleure que certaines villes de sa région.

Angers est une petite ville en plein développement où l’on peut se déplacer simplement et rapidement partout à pied. En effet, c’est une ville à taille humaine ce qui renforce sa qualité de vie. De plus, toutes les commodités nécessaires au quotidien sont disponibles au centre-ville facilement.

Investissement locatif ancien – Ensuite, son engagement écologique pour une ville éco-responsable lui permet de mettre à disposition de nombreux espaces verts naturels. De plus, Angers dispose le premier pôle de compétitivité européen horticole. La ville est reconnu pour ses mesures de protection de l’environnement et de développement. Ainsi, son fort engagement dans le domaine végétal et dans le développement écologique en fait une ville soucieuse des enjeux environnementaux actuels.

Angers est une ville qui attire de plus en plus et qui continue de se développer à une vitesse fulgurante. De ce fait, elle constitue une réel opportunité pour investir dans l’immobilier locatif.

L’immobilier à Angers

Au 1^er novembre 2020, le prix moyen d’un appartement à Angers était de 2 938 € / m². Selon le site immobilier Seloger, les prix sur le marché immobilier ont augmenté de plus 32 % en 5 ans.

La demande locative sur la commune est importante. En effet les biens à la location à Angers affichent un loyer moyen de 13,1 € au mètre carré. En octobre 2019, le site considérait d’ailleurs Angers comme la meilleure ville de France pour réaliser un investissement immobilier. Attention toutefois au quartier et au logement.

Investissement locatif ancien – Le dynamisme économique, la présence de projets d’aménagement, de construction et l’évolution démographique ne cessent de se développer. Ce sont principalement ces facteurs qui influent sur le prix de l’immobilier. De ce fait, ils favorisent l’attractivité de la ville tout en assurant d’une évolution constante des prix de l’immobilier.

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Immobilier ancien

Investir dans l’immobilier ancien est certainement le placement le plus courant chez les épargnants. Et pour cause : l’immobilier ancien est un excellent placement !

Souvent qualifié de « valeur sûre », il permet d’accéder aux meilleurs emplacements à des prix inférieurs à ceux du neuf, avec souvent le cachet d’un bien immobilier ancien en prime. Surtout, l’investissement dans l’immobilier ancien donne accès à une multitude de dispositifs fiscaux incitatifs : Malraux, prêt à taux zéro, Pinel ancien, Monument historique, Déficit Foncier.

L’investissement dans l’immobilier ancien fait avant tout figure de valeur sûre, comparativement à l’immobilier neuf. D’une part, les biens ancien bénéficient souvent des meilleurs emplacements dans les centres-villes. De plus, ils peuvent être visités (et donc évalués) préalablement à l’achat (ce qui n’est pas le cas d’un logement neuf). D’autre part, le charme et le cachet d’un immeuble ancien garantissent l’attractivité de ce type d’actif.

Investissement locatif ancien – En moyenne, l’immobilier ancien est 20% à 30% moins cher à l’achat que l’immobilier neuf, pour des caractéristiques équivalentes. En contrepartie de ces prix avantageux, il est nécessaire de réaliser des travaux de rénovation. Sans quoi l’efficacité énergétique du bien risque d’être particulièrement faible. Un bien immobilier ancien, lorsqu’il est correctement situé a donc plutôt tendance à prendre de la valeur, et notamment suite à des travaux de rénovation.

Notre sélection de biens anciens à Angers

Comment réaliser un investissement locatif dans ancien ?

Il existe plusieurs stratégies d’investissement :

• Acheter sa résidence principale et sa résidence secondaire. C’est bien sûr l’investissement le plus répandu. Ce type d’investissement répond au besoin primaire d’être le propriétaire de son logement. En outre, il permet de se constituer un capital et cesser de verser un loyer mensuel à un propriétaire. Ainsi que sécuriser son accès au logement, c’est un réel atout.

• Le rendement locatif. Il s’agit d’investir dans un bien immobilier dans l’objectif de le louer afin de percevoir un rendement issu des loyers. À Angers notamment, les rendements sont assez élevés. Cela peut vous permettre de rembourser l’intégralité de vos mensualités du prêt immobilier avec le loyer. Il est donc essentiel d’estimer le taux de rendement de l’investissement : (Loyer annuel – frais de gestion) / Prix d’acquisition Actes-en-Mains.

• L’achat-revente (opération de marchand de bien). Il s’agit d’acheter un bien immobilier et d’améliorer sa situation afin de revendre le bien avec une plus-value significative. Les rendements d’une opération de marchand de biens sont particulièrement élevés, ce sont des investissements de court terme. L’achat-revente est ainsi un réel avantage, mais disposent tout de même d’inconvénients. Investir dans une telle opération nécessite souvent un apport en capital élevé. Une bonne expertise du marché immobilier de la zone est ainsi nécessaire pour la sélection du bien ainsi qu’une excellente connaissance dans la construction et la maîtrise d’ouvrage sont indispensables.

Investissement locatif ancien : Les travaux

Réaliser des travaux dans un logement ancien va permettre de faire ressortir ses atouts architecturaux et ses caractéristiques anciennes. De plus, la rénovation valorise le bien et la location deviendra par la suite facilité. Le montant des travaux réalisés va être intégralement déductible des revenus fonciers de l’investisseur.

Par conséquent, il faut alors connaitre les pièges à éviter lors de l’achat d’un appartement avec travaux.

La visite du bien

Il est important de visiter le logement avant de l’acquérir. En effet, plusieurs données sont à prendre en compte pour un investissement immobilier avec travaux notamment la qualité du quartier, l’état de l’immeuble et de l’appartement.

Le critère essentiel est la localisation, il constitue le premier critère de recherche de la part des locataires mais également des investisseurs. En effet, la proximité avec les transports en commun ainsi qu’avec les commerces de premières nécessitées est primordial. De plus, vous pouvez également regarder où se situe les universités, grandes écoles, ainsi que le centre-ville… par rapport à votre bien. Cela ajoutera un plus.

De plus, il est important de constater l’état général du bâtiment car un budget supplémentaire pourra être demandé. L’étude des procès-verbaux d’assemblée générale fournira les informations relatives à l’historique des travaux réalisés et à réaliser pour le bâtiment. Se rendre directement sur place permet de se rendre compte de l’état de la façade ou des parties communes.

Le montant des travaux

L’évaluation du montant des travaux est une variable essentielle car ils représentent un budget à part entière. Effectivement, la rentabilité du montage en deviendra directement impactée en cas de mauvaise estimation. Des travaux de qualité offrent un triple bénéfice pour les investisseurs :

• Valorisation du logement grâce à la rénovation
• Réduction du risque locatif grâce aux prestations de standing
• les travaux sont totalement déductibles fiscalement

Cela vous permettra de réduire le risque. De plus, l’investissement sur les travaux sera réduit puisque les travaux sont totalement déductibles fiscalement.

Il faut se tenir informé des normes en vigueurs puisque selon la nature des travaux, vous pouvez bénéficier de réductions d’impôt.

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La faisabilité du projet 

Il faut suivre un planning établi en amont par des professionnels afin de réussir au mieux son projet d’aménagement. Pour ce faire, les travaux doivent respecter un ordre logique de praticité et d’efficacité.

Tout d’abord, il faut réaliser les travaux de sauvegarde puis d’amélioration et pour finir les finitions.

Pour donner un exemple concret, il faut éviter les surdimensionnement. C’est pourquoi, il faut commencer par changer les fenêtres et faire l’isolation avant de poser le chauffage ou la climatisation. Par conséquent, il faut juger les besoins énergétiques en fonction de la rénovation.

Il est recommandé de prendre l’avis de plusieurs experts et professionnels en réalisant de multiples devis. En effet, cela vous permettra de vous assurer une réhabilitation complète de votre logement dans les meilleures conditions et au meilleur prix. Ensuite, il faudra sélectionner les projets qui répondent le mieux à vos attentes et à votre budget.

Quelques conseils

Cependant, si un quelconque retard se fait sentir à un niveau alors tout le reste des travaux deviendra impacté. De plus, la qualité des travaux peut également s’avérer compromise.

Ainsi, les experts auront pour but d’évaluer en quantité et qualité l’ensemble des matériaux nécessaire au bon déroulement du chantier. Cela vous permettra de gagner du temps en déléguant les travaux à des personnes de confiance et compétentes.

Des autorisations administratives sont souvent nécessaires avant de réaliser certains travaux et notamment d’agrandissement. L’obtention des permis ou certificats de faisabilité ne doivent être négligés. En effet, à défaut d’accord par l’autorité compétente il sera alors interdit de réaliser les travaux souhaités.

Les travaux de rénovation sont souvent longs voir fastidieux. Cependant, il ne faut être freiné par l’ampleur, la durée ou encore le montant à débourser. À juste titre, l’optimisation fiscale ne sera générée qu’à condition de réaliser des travaux. Toutefois, l’opération n’a de sens que si les travaux sont réalisés à des fins de valorisation du logement.

Pour ce faire, il est nécessaire d’éviter les pièges liés à ce type d’opération. De plus, selon le type de bien que vous acquérez vous bénéficierez de l’un des dispositifs Malraux, Monument Historique ou le déficit foncier.

Corneille Patrimoine, expert en investissement immobilier, vous aidera à bien investir, en vous conseillant sur le meilleur dispositif fiscal en fonction de votre situation.

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