Dispositif Denormandie et loi Pinel dans l’ancien ! Investissement Nantes

Le dispositif Denormandie, moins connu et moins utilisé par les investisseurs s’avère être une bonne stratégie d’investissement sur le long terme. Autre loi plus connue des investisseurs, la loi Pinel ancien. Etroitement reliée à la loi Pinel dans le neuf, ces deux lois disposent des même avantages fiscaux avec une différence quant au bâti. En effet, si la loi Pinel dans le neuf s’adresse aux futurs construction, la loi Pinel dans l’ancien, elle se concentre sur l’ancien, comme la dispositif Denormandie.

Alors pourquoi 2 dispositifs ? Quelles sont leurs caractéristiques ? Quels sont les liens et les différences entre ces 2 lois fiscales ?

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Loi Pinel dans l’ancien, des conditions d’application contraignantes !

Premièrement, en vigueur depuis le 1^er janvier 2014, le dispositif Pinel vous permet de profiter d’une réduction d’impôt dès lors que vous réalisez un investissement locatif.

Deuxièmement, l’acquisition immobilière doit s’effectuer soit dans un :

• Un logement neuf 
• Un logement ancien nécessitant de lourds travaux de remise en état

De plus, une large majorité des investisseurs, sous le dispositif Pinel, ont fait l’acquisition d’un logement neuf. On constate que l’investissement en loi Pinel dans l’ancien attire peu d’acquéreur. A juste titre, ce dispositif est très encadré et s’avère particulièrement contraignant à réaliser. 

Aussi à l’image de l’investissement Pinel dans un logement neuf, l’investisseur en loi Pinel dans l’ancien doit respecter certaines conditions pour bénéficier d’une réduction d’impôt : 

• Investir dans une zone éligible au dispositif Pinel
• La base de calcul de la réduction d’impôt Pinel ne peut excéder la somme de 300 000 euros par logement et par an
• Le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans
• Le bien doit constituer la résidence principale du locataire
• Le logement doit être loué nu (non meublé)

Quid de la loi Pinel dans l’ancien

Néanmoins, l’investisseur en Pinel ancien doit répondre à un certain nombre d’exigences supplémentaires pour garantir l’éligibilité. 

• Le bien immobilier doit se trouver dans un état de délabrement avancé 

• Les travaux de réfection doivent permettre au bien d’acquérir l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent (prévue à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) ainsi que des performances techniques (énergétique, thermique etc.) proches de celles d’un logement neuf.

Ainsi, en vigueur depuis 2014, on s’aperçoit depuis quelques temps que ce dispositif s’avère trop contraignant si bien que les investissements réalisés dans le cadre du dispositif Pinel ancien sont effectués par des professionnels. Alors que l’objectif initial était d’inciter les propriétaires à rénover leurs logements locatifs.

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Dispositif Denormandie, une nouvelle réduction d’impôt pour investir dans les logements à rénover

Ce nouveau dispositif résulte d’un constat sans appel : En France, le parc locatif privé s’est fortement dégradé avec 50% des immeubles destinés à la location devenus des « passoires thermiques » et 15% des logements en copropriétés sont menacés de vétusté.

Ainsi, elle est entrée en vigueur le 1^erjanvier 2019. Elle s’inspire grandement de la loi Pinel ancien mais elle s’applique à des villes non éligibles au dispositif Pinel. De plus, elle a pour objectif d’accélérer la rénovation des logements anciens qui se trouvent dans les centres-villes. La loi Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt similaire à celle de la loi Pinel.

Exemple :

Vous voulez investir dans un bien ancien situé dans une zone éligible au prix de 200 000 € et avez réalisé 70 000 € de travaux pour le réhabiliter.

Vous avez donc engagé un montant de 270 000€

Les travaux entre donc dans la loi De Normandie, car 70 000 représentent plus de 25% de 270 000.

Aussi, ce nouveau dispositif d’incitation fiscale s’articule de la même manière que la loi Pinel dans l’ancien, voici les 3 dates importantes : 

Dispositif Denormandie : les conditions à respecter

Le montant des travaux doit représenter un minimum de 25% du prix de l’appartement. Pour ce faire, les travaux éligibles à cette réduction doivent permettre d’améliorer la performance énergétique du logement.

Grâce à l’avantage fiscal le gouvernement souhaite inciter les investisseurs à rénover leur patrimoine immobilier locatif, en effet les objectifs sont multiples :

• Améliorer les conditions de vie des locataires notamment dans les zones de tension locative
• Revitaliser les centres villes suite à la croissance du marché de l’immobilier neuf et l’émergence de nouveaux quartiers à l’extérieur des cœurs de ville
• Inciter les investissements en faveur de la transition énergétique

De ce fait, une fois le bien rénové, le propriétaire doit s’engager à louer son bien sur une durée de 6, 9 ou 12 ans comme pour la loi Pinel.

Le dispositif Denormandie a été prévu pour un total de 222 villes de tailles moyennes non éligibles à la loi Pinel. On y retrouve par exemple des villes comme Limoges, Avignon ou encore Poitiers. Toutes ces villes suivent un plan action cœur de ville.

Toutefois, en contrepartie de la réhabilitation de son bien et de la mise en location, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôts de l’ordre de  2 % par an du prix total du projet, soit appartement + travaux.

Enfin, nous attirons votre attention sur l’importance de l’emplacement de l’appartement qui doit être le critère principal. En somme, quel que soit le cadre fiscal de l’investissement immobilier. Il est impératif de sélectionner une ville qui bénéficie d’une très forte demande locative, de manière à limiter au maximum le risque locatif.

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