Les dispositifs pour défiscaliser dans l’immobilier ancien

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Corneille Patrimoine, fort de son expérience dans l’immobilier depuis plus de 10 ans, vous présente les dispositifs les plus avantageux pour la défiscalisation de vos travaux dans l’immobilier ancien.

L’immobilier de prestige répond à 2 critères :

• un emplacement de standing : souvent dans le centre-ville pour les appartements, ou dans des villes prisées en périphérie pour les maisons.
• des prestations haut de gamme : architecture, étage élevé, terrasse, matériaux de standing…

Investir dans un bien immobilier de prestige présente plusieurs avantages. D’abord, de par son emplacement et la qualité des prestations, ce type de bien vous assure une forte demande locative.

De plus, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation pour les travaux effectués, particulièrement avantageux, destinés à l’immobilier de prestige. Ainsi, ces dispositifs alliés à la qualité des biens vous permettent de réaliser des investissements immobiliers apportant sécurité et plus-value à terme.

Nous allons donc voir dans la suite de l’article, les différents dispositifs fiscaux destinés à l’immobilier de prestige.

Défiscaliser dans l’ancien : La loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation très intéressant pour les personnes fortement fiscalisées ( au minimum 10 000€/an d’impôt sur le revenu).

Le principe du dispositif Malraux est le suivant : investir dans un bien nécessitant des travaux de rénovation et situé dans un secteur sauvegardé d’une ville. Ces travaux de rénovation, supervisés par les Architectes des Bâtiments de France, vous donnent accès à une réduction d’impôt allant jusqu’à 120 000 € sur 4 ans.

Autre avantage fiscal considérable, la loi Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.

Au-delà d’une très forte réduction d’impôts, la loi Malraux s’avère particulièrement souple et intéressante dans sa mise en application. A ce titre, et contrairement à la loi Pinel, elle et n’est pas soumise aux plafonds de loyers. C’est un avantage de taille, puisque vous pourrez fixer librement le montant de votre loyer dans la valeur haute du marché et ainsi augmenter votre rentabilité locative.

La loi Malraux s’avère donc très rentable d’un point de vue rentabilité fiscale et locative, mais quid de la revente et de l’aspect patrimonial ?  Les appartements éligibles à la loi Malraux sont uniquement des biens de caractère, de grand standing, avec une charte de rénovation très précise. De plus, ils se situent dans des secteurs sauvegardés des villes, très souvent dans l’hyper centre. Tous ces critères vous garantissent donc une revente optimale, à condition de sélectionner une ville dynamique.

Ainsi, vous vous assurez un placement immobilier haut de gamme tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt particulièrement intéressante.

Simulation personnalisée

Exemple :

Vous investissez dans un bien éligible à la loi Malraux.

Vous décidez d’acheter un bien de 300 000€ sous le dispositif Malraux.

Le promoteur propose ensuite de réaliser des travaux de rénovation pour un montant total de 100 000€.

Le bien que vous avez acheté se situe dans une zone suivant un plan de valorisation de l’architecture, éligible à la loi Malraux. La réduction d’impôt se fera à hauteur de 22% (et non 30% comme en Secteur Sauvegardé).

Vous bénéficierez donc d’une réduction d’impôt de 22 000€, imputable sur 4 années consécutives en fonction de la durée de vos travaux et de vos besoins fiscaux.

De plus, la loi Malraux possède un avantage sur certaine autre loi. En effet la réduction d’impôt ne s’applique pas au plafond des niches fiscales de 10 000€ par an.

Défiscaliser avec la loi sur les Monuments Historiques

Plus ancienne loi de défiscalisation, le dispositif sur les Monuments Historiques comporte d’importants avantages fiscaux et se révèle ainsi très intéressante pour les personnes fortement imposées.

Cette loi a été mise en place dans le but de restaurer et de mettre en valeur le patrimoine historique français en restaurant des immeubles de grand standing classés au registre du même nom. Tout comme la loi Malraux, cette rénovation devra obligatoirement être supervisée par les Architectes des bâtiments de France. Alors comment fonctionne ce dispositif fiscal ?

Pour bénéficier des avantages de cette loi de défiscalisation, vous devez acquérir un bien classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques et le rénover intégralement. Vous pourrez alors déduire 100% des travaux et des frais occasionnés par cet investissement dans un plafond de 200 000€/an.

Dans un premier temps, l’ensemble de ces charges est déductible de votre revenu global, la réduction d’impôt est donc proportionnelle à votre tranche marginale d’imposition. La réduction d’impôt est immédiate et s’étale sur 3 ans. Si après 3 ans vous n’avez pas déduit la totalité des frais, vous pourrez alors les imputer sur vos revenus fonciers pendant 6 ans.

Cette loi s’avère particulièrement souple puisque c’est la seule loi qui n’oblige pas à mettre le bien dans lequel vous allez investir en location, ce qui peut être avantageux pour vous si vous souhaitez conserver votre bien pour votre usage personnel tout en bénéficiant d’un avantage fiscal intéressant.

Vous devez conserver ce bien pendant 15 ans.

La loi sur les Monuments Historiques vous donne donc accès à un investissement rare dans l’immobilier de prestige et fiscalement très avantageux.

Exemple :

Vous investissez dans un bien classé Monuments Historiques. Ensuite, vous achetez le bien pour un montant de 300 000€. Enfin, vous réalisez des travaux de rénovation d’un montant égal à 350 000€.

Ainsi, au total vous aurez investi 650 000€.

Rappelons que l’achat d’un bien classé en Monuments Historiques s’adresse aux personnes fortement imposées. Donc nous partirons du principe que vous êtes soumis à une tranche marginale d’imposition de 45% et que les travaux sont réalisés sur 3 ans.

Défiscaliser travaux locatif – En somme, vous pouvez déduire la totalité du montant de vos travaux (ici 350 000€ ) de vos revenus globaux. Cette déduction est reportable jusqu’à 6 ans après la dernière année de vos travaux.

En résumé, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt égale à 157 500€, durant 4 années consécutives. 

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Défiscaliser dans l’ancien : Le Déficit Foncier

Le dispositif du Déficit Foncier s’avère particulièrement intéressant pour des personnes détenant déjà des biens immobiliers locatifs.

Ce dispositif permet en effet de déduire 100% des travaux de cet investissement de ses revenus locatifs, à ce titre il permet de bénéficier d’une double réduction d’impôt:

• Au titre de l’impôt sur les revenus selon la Tranche Marginale d’Imposition
• Au titre des prélèvements sociaux: 17.2%

De ce fait, une personne se trouvant dans la Tranche Marginale d’Imposition de 30% bénéficiera d’une réduction d’impôt totale de 47.2%.

Le principe est donc d’investir dans un bien qui nécessite des travaux de rénovation. De ce fait, plus cet investissement nécessitera des travaux importants, plus le montant de la réduction d’impôt sera important puisque vous déduisez 100% des travaux de vos revenus fonciers imposables (nets de charges courantes).

defiscalisation immobilier ancien – Ces travaux sont déductibles sur vos revenus fonciers pendant 10 ans. Par ailleurs, pendant la durée des travaux réalisés dans votre bien immobilier, vous pourrez en plus déduire 10 700€ de votre revenu global.

Simulation personnalisée

Exemple :

Un investisseur achète un appartement à 250 000€. Il réalise des travaux importants qui vont permettre de réduire ses impôts pendant de nombreuses années. Il réalise une rénovation de son bien à hauteur de 70 000 €.

De fait, annuellement, nous avons :

• Les loyers perçus par l’investisseur : 9 000 €
• Les charges dues aux intérêts d’emprunt et aux frais bancaires : 8 500 €.
• Le montant des travaux de rénovation : 70 000 €.
• Le revenu global de l’investisseur : 47 000 €.

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Sans les travaux entrepris, l’investisseur dégage un revenu positif de 500 € la première année. (8 500- 9 000=-500). Le fait de réaliser des travaux sous le principe du Déficit Foncier va permettre à l’investisseur de bénéficier d’un déficit foncier qui lui donnera la possibilité de réduire ses impôts sur ses revenus fonciers mais également sur son revenu global.

Sur les 70 000 € de travaux, l’investisseur va déduire 10 700€ sur son revenu global, soit le maximum autorisé. Son revenu imposable diminue de 10 700 € et passe de 47 000 € à 36 300€.

Les 59 300 € restants provenant du déficit viennent s’additionner aux 5 500 € de déficit sur les intérêts des crédits. Ainsi, l’ensemble de ces charges vont être déductibles de vos revenus fonciers et sont reportables pendant les 10 années suivantes.

Ainsi, le dispositif du Déficit Foncier a permis à l’investisseur de gommer intégralement ses impôts sur ses revenus fonciers mais également les prélèvements sociaux et ce, pendant plusieurs années.

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