Nos conseils pour une bonne rentabilité locative

bonne rentabilité locative–

Considéré comme un investissement plus sécurisant que les placements financiers, la pierre a toujours été plébiscitée par les Français. C’est un bon moyen de se constituer un patrimoine que vous pourrez conserver pour un revenu complémentaire ou revendre pour réaliser vos projets ou léguer à vos enfants.

Mais si l’immobilier locatif a la cote, tous les investisseurs n’ont pas réalisé une excellente opération. Prix d’achat trop élevé, mauvais emplacement, difficultés à louer, les raisons sont diverses. Ainsi, afin d’éviter ces erreurs, la rentabilité locative est un élément important à prendre en compte lors d’un investissement immobilier.

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 Comment calculer la rentabilité locative nette d’un investissement immobilier ?

Il faut passer au calcul mathématique. Et gare aux sirènes immobilières affichant une rentabilité de 8 % par an. Les annonces vantant les mérites de tel ou tel achat immobilier mettent le plus souvent en avant la rentabilité brute du bien et surtout ne prennent pas en considération le risque locatif.

Il n’y a pas de miracle, comme un investissement financier, plus la rentabilité est forte, plus le risque est élevé. C’est pourquoi en théorie, un investissement à Mulhouse, Agen ou St Etienne est plus rentable qu’à Paris, Lyon ou Bordeaux. Mais la pratique est bien différente.

Ainsi, alors que l’on met quelques jours pour trouver un locataire à Lyon, on met plus de 2 mois à trouver un locataire à St Etienne…

Mais revenons au calcul de la rentabilité locative nette, tandis que la rentabilité brute est une équation basique qui prend uniquement en compte le montant des loyers annuels par rapport au prix d’achat du logement, la rentabilité nette prend en compte tous les flux. Mais alors comment évaluer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Afin de déterminer ce qui finira effectivement dans votre poche, vous devez calculer la rentabilité nette de votre investissement. Et pour ce faire, vous devez soustraire à ces loyers tous les frais, charges (récurrentes et exceptionnelles) liés au bien. Pour vous donner un ordre d’idées, les spécialistes estiment que la rentabilité nette d’un tel placement varie entre 2 et 7 %.

Quelques éléments à soustraire pour le calcul de la rentabilité nette :

• Frais de financement
• Taxes foncières
• Assurance loyers impayés
• Frais de gestion du bien
• Frais d’entretien
• Impôt sur le loyer

Exemple : 

Prix d’achat : 200 000 €

Loyer annuel : 10 000 €

Charges : 1 500 €

Impôt sur le loyer : 2 000€

(10 000 – 3 500) / 200 000 = 3,2% de rentabilité nette

Faites toujours une estimation la plus complète possible !

Comment améliorer la rentabilité de votre investissement ?

Le premier écueil des acheteurs est de mal évaluer la valeur intrinsèque de leur bien. Car si le prix au mètre carré compte évidemment à l’heure de faire le chèque, il n’est clairement pas suffisant pour déterminer si cette acquisition est intéressante.

Que vous achetiez un logement pour l’habiter ou le mettre en location, c’est d’abord l’emplacement qui compte. Le quartier est-il en train de se développer ? Y a-t-il des commerces de proximité, une école et des transports en commun ? Voilà le type de facteurs externes qui vont influencer la valeur de votre futur bien à moyen et long terme.

Par la suite, on ajoute dans la balance les facteurs internes à ce logement. Quel est le niveau de charges à prévoir ? La résidence est-elle vieillissante, sachant que cela impliquera forcément de futurs travaux ?  Ces paramètres sont essentiels puisqu’ils impacteront votre rentabilité.

 Avoir une vision à long terme

Un investissement immobilier suppose d’avoir une vision sur le long terme. Il s’agit donc de faire la part entre les loyers que vous allez encaisser et le potentiel de plus-value du bien à la revente.

Mieux vaut par exemple avoir une rentabilité faible durant quelques années en contrepartie d’une plus value conséquente lors de la cession. Plutôt que de s’emballer pour un logement qui sera très rentable les premiers temps avant de se transformer en fardeau faute de trouver des locataires ou des acheteurs.

De nombreux propriétaires sont ainsi appâtés par les dispositifs de défiscalisation gouvernementaux, avant de découvrir, trop tard, qu’ils ont été construits dans des régions peu dynamiques. Si le bénéfice d’un avantage fiscal est évidemment un plus, il ne doit par conséquent jamais dicter une acquisition.

C’est pourquoi nous nous efforçons, en tant que cabinet de conseillers indépendants, de vous fournir l’investissement le plus adapté à vos besoins, idéalement placé, avec un prix en corrélation avec le marché.

Simulation personnalisée

Attention à la vacance locative

Votre rentabilité dépend du paiement de vos loyers.

Pour déterminer la demande locative, il faut analyser les besoins des locataires, leurs critères au moment de choisir un bien :

• Proximité du lieu de travail
• Transports en commun
• Commerces de proximité
• Vie de quartier
• Ecoles
• Consommation énergétique
• Etat de l’appartement
• Présence d’un balcon, stationnement
• Orientation
• Vis-à-vis…

Plus votre logement répondra à ces critères, plus votre appartement sera attractif.

Le calcul de risque vaut d’ailleurs également pour le choix du type de bien. Si les petites surfaces sont plus accessibles et plus rentables, le turn-over y est fréquent.  Au contraire les grands appartements sont moins rentables mais plus stables.

Quelles villes privilégier ?

Afin de réaliser un investissement durable et rentable, Corneille Patrimoine privilégie les grandes métropoles à forte demande. La rentabilité est ainsi inférieure à des villes moyennes, mais le risque est très faible et la revente toujours avec une plus-value, à commencer par Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes….

Mais cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas des affaires à réaliser à Saint-Etienne ou Mulhouse. Dans les villes à fort rendement, les loyers suffisent à rembourser votre mensualité bancaire. Vous pouvez donc vous constituer un patrimoine immobilier à crédit sans capital de départ, ce qui est impossible à Paris ou Bordeaux.

 Baisse des prix dans les villes à fort rendement locatif

 La performance d’un investissement immobilier ne dépend pas que du rendement locatif. Mais aussi de la plus ou moins-value en capital réalisée dans l’année. Or on constate que les villes à fort rendement sont aussi celles où la côte progresse le moins, voire recule à moyen terme.

En cinq ans, les prix ont baissé en moyenne de 10,5% dans les villes à fort rendement locatif (St Etienne, Mulhouse ou encore Nîmes ou Poitiers). Alors qu’ils ont progressé de 5,8% dans les dix agglomérations qui affichent le plus bas rendement locatif : Paris, Bordeaux, Lyon, Antibes, Aix-en-Provence, Nice, Nantes. Une évolution en ciseau qui interpelle.

Lorsque l’on envisage d’investir dans la pierre locative, il est important de ne pas se focaliser sur le rendement de son investissement, au détriment du reste. Et pour cause, les perspectives d’évolution (prix à la location, prix à l’achat) doivent aussi rentrer en ligne de compte. Si dans une ville, le prix de l’immobilier est en recul sur les douze derniers mois, cette tendance baissière laissera raisonnablement augurer, sauf remontée des prix, d’une moins-value à la sortie.

De même, jeter son dévolu sur une ville dont le marché immobilier n’est pas ou peu dynamique et où la demande laisse à désirer impactera votre rendement, aussi performant qu’il soit… Pour minimiser le risque de vacance locative, ciblez, de préférence, des logements situés à proximité : des transports, commerces et zones d’emploi.

Une bonne rentabilité pour un investissement à Nantes ?

 Une ville qui se développe

Nantes est une ville en plein essor. En effet, depuis de nombreuses années la ville ne cesse de se développer au niveau économique comme démographique.

Cela peut s’expliquer notamment du fait de sa position stratégique au sein de la France. En effet, entre terre et mer elle offre une facilité de déplacement déconcertante. La ville se situe seulement à 2 heures de Paris grâce à l’arrivée de la ligne à grande vitesse. De plus, Nantes dispose d’un aéroport international ce qui attire de plus en plus de touristes.

Ensuite, Nantes a toujours été une ville attractive où l’investissement immobilier se trouve être une valeur sûre. Aujourd’hui, sa croissance démographique devient un atout majeur pour la ville mais également pour les investisseurs.

En effet, La ville enregistre une croissance de 1.5 % par an. Son agglomération ne compte pas moins de 630 000 habitants et la ville plus de 300 000 habitants. Ainsi, sa croissance démographique est deux fois et demi supérieur à la moyenne des métropoles françaises.

  Une ville qui attire

Ainsi, de par sa qualité de vie remarquable liée à son dynamisme économique, Nantes attire de plus en plus de monde.

En effet, de par son engagement dans le développement durable, elle offre de nombreux espaces verts protégés. Ainsi, la ville s’est vu desservir le prix de ville la plus agréable d’Europe mais également Capitale Verte Européenne. Les habitants jouissent donc d’un cadre de vie paisible et confortable et d’une qualité de vie agréable.

Ville étudiante, Nantes accueillir chaque année plus de 41 000 étudiants qui viennent entreprendre leurs études dans l’une des quarantaine écoles d’enseignements supérieurs à Nantes et son agglomération. Elles accueillent un total de 120 000 étudiants.

Pour finir, Nantes est une ville qui comporte de nombreux avantages pour réaliser un investissement immobilier locatif. Du fait de sa croissance démographique qui ne cesse d’augmenter, le marché est en perpétuel développement ce qui vous assure une forte rentabilité locative !

Nos programmes immobiliers à Nantes

Pour conclure

Le rendement n’est pas le seul point à prendre en compte lors d’un investissement locatif. Il est tout d’abord judicieux de savoir quel produit serait le plus adapté dans votre situation.

La Loi Pinel neuf ? Le dispositif du Déficit Foncier ? du LMNP ? La loi Malraux ?

Aussi, il est important de définir votre projet. Vous souhaitez préparer votre retraire ? Développer votre patrimoine ?

Corneille Patrimoine, expert en investissement immobilier sur l’Ouest, vous aidera à bien investir, en vous conseillant sur la meilleure stratégie d’investissement immobilière à adopter, en fonction de votre situation.

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