Changement d’usage du local d’habitation : la règlementation à Nantes

Changement d’usage d’un local –

Nantes, ville touristique et étudiante est idéale pour réaliser un investissement immobilier en location courte durée. Toutefois, avant de se lancer dans cette typologie d’investissement, il est essentiel d’en connaître la réglementation.

Expert en immobilier depuis 10 ans, les conseillers de Corneille Patrimoine vous accompagnent pour réaliser un investissement de qualité.

A qui s’applique le changement d’usage des locaux d’habitation ?

Depuis le 1 janvier 2019, la métropole de Nantes a mis en place un règlement relatif aux autorisations de changement des locaux d’habitation. Ce dernier est applicable sur le territoire de la Ville de Nantes. Ce sont 18 articles qui régissent ce règlement apportant des explications pour réaliser un changement d’usage des locaux d’habitations.

Pour rappel, seule la location courte durée sous forme de nuitée est considérée comme une habitation à usage commercial. En effet, la location meublée classique ne nécessite pas de changement d’usage des locaux. Il s’agit uniquement de la location courte durée.

Obtenir une autorisation de changement d’usage

La mairie de Nantes est en charge de vous délivrer le changement d’usage de locaux destinés à l’habitation. A noter que les autorisations de changement d’usage se délivrent tout en tenant compte de certains critères mis en place par la ville de Nantes, à savoir les objectifs de mixité sociale, l’équilibre en habitat et emploi… En somme, la mairie a vocation à ne pas accentuer la crise du logement que connait la Cité des Ducs.

Aussi, en plus de l’autorisation de la mairie il est obligatoire que le règlement de copropriété ou le bail n’interdisent pas la possibilité d’usage des locaux à destination commerciale. Il est possible de trouver dans certains règlements de copropriété cette interdiction. Ainsi, avant d’acquérir un bien, le vendeur a l’obligation de vous fournir les documents relatifs à l’appartement. Nos conseillers vous accompagnent lors de cette étape pour choisir le bon investissement.

Il est à préciser que les activités autorisées par le changement d’usage d’un local d’habitation (location courte durée) ne doivent engendrer aucune nuisance, aucun danger pour le voisinage et ne pas dégrader le bâti.

Enfin, le logement concerné par la demande de changement d’usage ne doit pas être supérieur à 50% de la surface totale de l’immeuble.

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Le changement destination local d’habitation en meublé de tourisme

La résidence principale du loueur ne se soumet pas au changement d’usage, si et seulement si la location courte durée ne dépasse pas 120 jours par an.

Changement destination local sans compensation

Pour une personne physique, vous avez la possibilité d’obtenir un changement d’usage sans compensation. Celui-ci revêt un caractère personnel.

Autrement dit, Monsieur H est propriétaire d’un appartement en location courte durée dans le centre-ville de Nantes. Il demande à la mairie de réaliser un changement d’usage commercial pour son appartement. Cette demande se réalise sans compensation.

A noter que les autorisations de changement d’usage pour une personne physique sans compensation sont délivrées à titre personnel.  La durée est de quatre ans renouvelable 2 ans, soit une possibilité de location courte durée pour Monsieur H de 8 ans.

A la suite des 8 ans de location courte durée, Monsieur H décide de revendre son appartement dans le centre-ville de Nantes. Les autorisations de changement d’usage prennent fin, ainsi que l’usage d’activité commerciale. De fait, lors de la vente, le bien se vendra en usage d’habitation uniquement.

Changement destination local avec compensation

Le changement d’usage diffère si vous êtes une personne morale ou une personne physique.

Dans certains cas, le changement d’usage se voit attribuer une compensation. En effet, la ville de Nantes met en place une procédure de compensation à tous les investisseurs de réaliser deux investissements en location courte durée.  Ainsi, si vous réalisez un second investissement en location courte durée, vous êtes dans l’obligation de réaliser une compensation de ce bien.

Personne physique

Pour une personne physique, il y a changement d’usage avec compensation lorsque l’investisseur est propriétaire de deux investissements en location courte durée dans les quartiers prédéfinis par la métropole de Nantes. De fait, l’investisseur doit apporter une compensation à partir du deuxième investissement en location courte durée.

Pour compenser, l’investisseur devra produire un nouveau logement, à transformer en habitation dans le même quartier que le second investissement et équivalent au niveau de la surface et des prestations.

Personne morale

Pour une personne morale, de type SCI à l’impôt sur les sociétés ou une SARL de famille, il y a changement d’usage avec une obligation de compensation lorsque la personne morale réalise un investissement.

En effet, la société doit apporter une compensation dès la première demande d’autorisation de changement d’usage, soit lors du premier investissement.

Ainsi, l’investisseur doit réaliser un second investissement en location longue durée dans le même quartier que son premier investissement.

Les locaux acquis en compensation doivent cumulativement,

• Correspondre à une typologie et être de surface habitable équivalente au bien faisant l’objet de la compensation
• Se situer dans le même quartier que le bien faisant l’objet de la compensation

A noter que l’investissement en rez-de-chaussée ne peut servir de compensation, excepté les rez-de-chaussée surélevés de plus de 1 mètre. Aussi, les biens du changement d’usage et les biens de compensation doivent être transformés de façon concomitante. Enfin, contrairement au changement d’usage sans compensation, les changements d’usage avec compensation revêtent un caractère réel et sont rattachés au local et non à la personne.

Tous les investissements en location meublée courte durée doivent se déclarer à la Mairie de Nantes.

Les investisseurs ayant déclarés leur investissement en location courte durée auprès de la Mairie de Nantes avant la publication de cette réglementation (1 janvier 2019) ont 1 an pour se mettre en conformité.

Aussi, lors d’une demande d’usage d’habitation, il faut que 50% de la surface (hors parties communes) soit des lots d’habitation et commerce.

Les usages mixtes de locaux d’habitation

Si aucune interdiction n’est stipulée dans le bail ou le règlement de copropriété, les changements d’usage pour un usage mixte d’un local d’habitation sont autorisés dans deux cas.

Premièrement, l’exercice d’une activité professionnelle et/ou commerciale dans une partie d’un local à usage d’habitation. La résidence principale des occupants doit être dans ce local. Aussi, l’activité professionnelle ne conduit à recevoir ni clientèle, ni marchandises.

Deuxièmement, l’exercice d’une activité professionnelle et/ou commerciale dans une partie d’un local d’habitation situé au rez-de-chaussée. La résidence principale des occupants doit être dans ce local. Aussi, l’activité professionnelle ne doit pas engendrer de nuisance, de danger pour le voisinage et ne pas engendrer de dégradation pour le bâti.

Changement destination local – Ces changements d’usage ne font pas l’objet de mesure de compensation.

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Les conditions d’obtention des autorisations de changement d’usage

Les demandes d’autorisation de changement d’usage doivent se déposer à la mairie de Nantes.

Les dossiers de demande diffèrent en fonction d’un changement d’usage avec compensation ou sans compensation comme évoqué précédemment.

Pour un propriétaire faisant la demande pour un appartement qui se situe au sein d’une copropriété, il devra justifier que le règlement de copropriété n’interdit pas un changement d’usage ou un usage mixte ou à défaut produire l’accord de la copropriété.

 Vous souhaitez plus de renseignements sur cette réglementation à Nantes ? N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus !

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