Barème Daubry : le guide

Le bareme Daubry est un outil utilisé pour évaluer la rente viagère. Il se base sur les données de Maître Jacques-A Daubry, un expert du viager, qui a analysé 20 000 contrats de ce type. C’est donc une référence fiable et reconnue pour le calcul viager. Il est mis à jour régulièrement pour tenir compte de l’évolution de l’espérance de vie et des caractéristiques des crédirentiers.

Voici comment il fonctionne.

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Le barème Daubry : définition

Le barème Daubry permet de calculer les rentes viagères d’un viager. Il a été établi par Jacques Daubry et est utilisé par les professionnels, notamment les notaires et les experts de la transaction viagère, depuis près de 30 ans. Ce barème contient 13 230 données et 1 956 possibilités, et permet de calculer de 40 à 105 ans pour les hommes, les femmes, les couples et les couples.

Il donne les indications suivantes : espérance de vie, taux de rente viagère, coefficient de capitalisation, usufruit économique, nue-propriété, usufruit, transactions viagères, et droit d’usage et d’habitation. La calculette Daubry est simple et facile à utiliser, et est mise à jour régulièrement avec les dernières espérances de vie, taux d’investissement et de rendement.

Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez consulter le site officiel du barème Daubry.

Le prix d’un viager

Le prix d’un viager est fixé en fonction de plusieurs critères tels que l’âge du crédirentier, l’espérance de vie, la valeur du bien immobilier, le taux d’intérêt technique, le taux de revalorisation annuel, et les options de rente choisies.

Il est généralement constitué du bouquet et d’une rente viagère. Le bouquet est une somme d’argent versée par l’acquéreur au crédirentier lors de la signature du contrat de vente. La rente viagère est une somme d’argent versée régulièrement au crédirentier jusqu’à son décès.

C’est donc à cette étape que le barème Daubry sera utilisé.

Il existe plusieurs types de rentes viagères, chacune ayant ses avantages et ses inconvénients. Voici une liste des types de rentes viagères les plus courants :

• La rente viagère simple: Cette rente est octroyée régulièrement au bénéficiaire pendant toute sa vie, mais elle prend fin à son décès. Le montant restant sur le contrat, qui n’a pas été utilisé, est perdu.

• La rente viagère à annuités garanties: Cette rente sera payée obligatoirement pendant une certaine durée, soit directement au crédit-rentier s’il est toujours en vie, soit à un autre bénéficiaire désigné en cas de décès.

• La rente réversible: Cette rente sera versée à vie à un deuxième bénéficiaire, après le décès du premier. Cette rente est généralement utilisée pour protéger un conjoint survivant.

• La rente viagère différée: Cette rente ne commence à être versée qu’à une date ultérieure, fixée à l’avance. Elle est généralement utilisée pour les personnes qui ont besoin d’un revenu régulier à une date ultérieure, par exemple pour financer leur retraite. Cependant, le montant de la rente est généralement inférieur à celui de la rente viagère simple .

Notre avis sur le barème Daubry

Est-ce vraiment un outil fiable et équitable ? Selon nous, le barème Daubry présente de nombreux inconvénients, notamment pour l’acheteur.

Tout d’abord, le barème Daubry repose sur des hypothèses discutables, qui ne reflètent pas la réalité du marché immobilier ni de la démographie. Ainsi :

•  Il suppose que le rendement locatif d’un bien immobilier est le même partout en France, soit environ 3%. Or, on sait que le rendement locatif varie beaucoup selon les régions, les villes et même les quartiers. Il n’est pas logique de considérer qu’un appartement à Paris ou à Nice a le même rendement qu’une maison à la campagne ou dans une petite ville.

• Il applique un coefficient unique pour tous les biens immobiliers, quelle que soit leur localisation, leur type et leur état. Cela revient à dire que tous les biens de la même valeur se valent, ce qui est faux. Il ne tient pas compte du risque et de l’attractivité de chaque vente en fonction des caractéristiques de chaque bien.

•  Il utilise une espérance de vie qui n’est pas officielle, alors que l’INSEE publie régulièrement ces données. Il ne prend pas en compte les différences d’espérance de vie selon le sexe, l’âge et le niveau de vie des vendeurs et des acheteurs.

•  Il ne dévoile pas les calculs utilisés pour établir son barème. Personne ne connaît les détails ni les mises à jour.

La conséquence de ces hypothèses est que le barème Daubry favorise souvent le vendeur au détriment de l’acheteur. En effet, il tend à sous-estimer la valeur du bien immobilier et à surestimer la durée de versement de la rente viagère. Ainsi, l’acheteur paie plus cher que ce qu’il devrait pour acquérir le bien et verse une rente plus longue que ce qu’il devrait. Le vendeur, quant à lui, profite d’un prix de vente plus élevé et d’une rente plus durable.

Prenons un exemple concret

Imaginons qu’un vendeur âgé de 75 ans souhaite vendre en viager son appartement situé à Paris, d’une valeur de 300 000 euros. Selon le barème Daubry, il pourrait demander un bouquet (somme versée au moment de la vente) de 90 000 euros et une rente mensuelle de 900 euros. L’acheteur devrait donc payer 90 000 euros au départ puis 900 euros par mois jusqu’au décès du vendeur. Or, selon les données de l’INSEE, l’espérance de vie d’un homme de 75 ans est de 12 ans en moyenne. Cela signifie que l’acheteur devrait verser la rente pendant 12 ans en moyenne, soit un total de 129 600 euros. Au final, il aurait payé 219 600 euros pour acquérir l’appartement, soit près de 75% de sa valeur réelle.

Mais ce n’est pas tout. Si on prend en compte le rendement locatif réel du bien immobilier, on se rend compte que le barème Daubry est encore plus défavorable à l’acheteur. En effet, selon les données du site MeilleursAgents.com, le rendement locatif moyen d’un appartement à Paris est de 4,2%. Cela signifie que le vendeur pourrait louer son appartement pour environ 1050 euros par mois. Si on compare ce montant à la rente viagère de 900 euros, on voit que le vendeur perd 150 euros par mois en vendant en viager. Mais si on prend en compte le fait qu’il reçoit un bouquet de 90 000 euros au départ, on voit qu’il compense largement cette perte. En effet, avec 90 000 euros, il pourrait placer son argent à un taux d’intérêt de 2% par an et obtenir un revenu mensuel de 150 euros. Ainsi, il aurait le même revenu qu’en louant son appartement, mais sans les contraintes de la gestion locative.

On voit donc que le barème Daubry est très avantageux pour le vendeur, qui reçoit un prix de vente plus élevé que la valeur réelle de son bien et qui conserve un revenu équivalent à celui qu’il aurait en le louant. L’acheteur, quant à lui, paie plus cher que ce qu’il devrait et s’expose à un risque important si le vendeur vit plus longtemps que la moyenne.

En conclusion, le barème Daubry n’est pas un outil équitable pour évaluer la valeur d’un bien immobilier vendu en viager. Il repose sur des hypothèses simplificatrices et opaques, qui ne tiennent pas compte de la réalité du marché immobilier ni de la démographie. Il favorise souvent le vendeur au détriment de l’acheteur, qui paie plus cher et plus longtemps que ce qu’il devrait.

Il existe d’autres méthodes plus adaptées pour calculer la valeur d’un viager, qui prennent en compte les caractéristiques du bien, les taux d’intérêt, les espérances de vie officielles et les rendements locatifs réels.

Si vous souhaitez vendre ou acheter en viager, nous vous conseillons donc de vous renseigner auprès d’un professionnel qualifié et indépendant, qui saura vous accompagner dans votre projet et vous proposer une estimation juste et personnalisée.

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