Les pièges à éviter avec le dispositif Pinel

De nombreux contribuables ont investi dans le but de se constituer un patrimoine immobilier. Cependant, tous les investisseurs n’ont pas systématiquement atteint leur objectif initial. 

Nous allons expliquer dans cet article quels sont les points de vigilance à respecter lors d’un investissement immobilier Pinel. 

Dans un premier temps, nous ne le répéterons jamais assez, vous n’achetez pas une loi PINEL, vous achetez de l’immobilier. En effet, le dispositif Pinel n’est qu’une incitation fiscale permettant de réduire ses impôts, or cela ne vous assure en rien une forte demande locative et une revente dans les meilleures conditions. 

L’enjeu sous-jacent va être de répondre à vos problématiques patrimoniales tout en s’assurant de respecter les règles fondamentales régissant l’immobilier locatif.     

Nous vous listons les principaux points de vigilances pour que votre investissement immobilier Pinel soit une réussite. 

I. L’emplacement

Que ce soit pour louer ou pour acheter, le 1^er critère à respecter dans l’immobilier va être l’emplacement. En effet, cela doit s’entendre au sens large du terme, à l’échelle d’une ville, d’un quartier ou même d’une rue.  

1) Mais pourquoi choisir une ville plutôt qu’une autre ? Quels sont les critères de sélection ?

En moyenne, le premier critère de sélection va être en rapport avec le lieu de travail. Les déplacements sont quotidiens, tout le monde essaie donc de minimiser ce temps afin d’optimiser les activités quotidiennes.  

Depuis plusieurs décennies la France voit l’exode rurale s’intensifier, une grande majorité de contribuables a opté pour ce choix de vie pour une question de proximité. La densité de population sur le territoire français le démontre, la population se concentre sur les grandes agglomérations et ce phénomène ne cesse d’augmenter.  

Par conséquent, la 1^ère règle pour réussir son investissement immobilier est de sélectionner des villes avec une dynamique économique forte. 

Une fois la zone géographique sélectionnée, se pose alors la question de l’accessibilité du bien notamment à travers la qualité du réseau de transport en commun. 

Le coût de fonctionnement d’une voiture ne cesse d’augmenter, si bien que de plus en plus de personnes se rendent sur leur lieu de travail en transports en commun. Il est donc très important de sélectionner un emplacement bénéficiant de lignes de bus, de tramway ou de métro afin de réduire les coûts et de se déplacer plus rapidement dans la ville.  

La qualité d’un emplacement se mesure également à travers le cadre de vie proposée dans le quartier. En outre, il est nécessaire que l’environnement dispose de l’ensembles des commodités d’usage à proximité. 

Notre conseil : Voici les points clés pour s’assurer d’un emplacement de qualité

• Une agglomération avec une dynamique économique forte
• Un quartier bien desservi par les transports en commun et les axes routiers ou autoroutiers
• À proximité de l’ensemble des commodités d’usages 
• Un quartier agréable avec un cadre de vie de qualité

II. Le prix

Le prix d’achat est déterminé selon plusieurs critères : 

• L’emplacement : La ville – le quartier 
• La qualité de la construction 
• La typologie du bien : Studio, T2, T3 …
• L’ancienneté du logement 
• L’étage et l’exposition du bien
• Les annexes : espaces extérieurs et garage

Ainsi, à caractéristiques équivalentes, le prix d’un appartement récent sera ainsi supérieur au prix d’un appartement ancien. Plus l’appartement est ancien plus les installations vont être énergivore et donc coûteuse.  Par ailleurs, plus la résidence est ancienne plus les travaux seront importants et à prévoir dans un intervalle de temps plus restreint (ravalement de façade, toiture.). Ces différences expliquent donc la différence de prix entre un logement neuf et un logement ancien. 

Toutefois, il convient de rester vigilant concernant le prix d’achat, surtout dans le neuf lors d’un investissement immobilier avec une incitation fiscale.

En effet, les promoteurs maîtrisent parfaitement les lois de défiscalisation et ont tendance à gonfler sensiblement les prix. 

Or, trop d’investisseurs, souvent aveuglés par la défiscalisation, ne prêtent pas attention au prix du m². Le prix d’achat aura un impact direct sur la rentabilité de votre projet. 

Ainsi, s’il est logique qu’un bien neuf soit plus cher qu’un bien ancien, l’écart doit être maîtrisé. 

De plus, l’erreur d’acheter trop cher n’a d’effet qu’au moment de la revente du bien, qui a lieu généralement à la fin du bénéficie fiscal.

Notre conseil : Comparer le prix d’achat d’un logement neuf à un bien récent de nature similaire (moins de 10 ans) dans le même quartier. Pour s’assurer d’une revente sereine il est nécessaire que l’écart de prix ne soit pas être supérieur à 30%. 

III. La gestion locative

1) Faut-il déléguer la gestion de son bien à une agence ou le gérer soi-même ?

Tout l’enjeu de cette question réside dans l’équilibre entre la recherche de rentabilité et le confort procuré par la gestion locative. 

En effet, confier votre logement à une agence vous décharge de toute gestion, il faut cependant prendre en compte que ce service à un coût. 

Sachez que ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers. De fait, les charges de gestions locatives viennent s’imputer sur votre revenu foncier imposable, vous permettant de réduire l’imposition générée par vos loyers. 

2) Quels sont les frais d’agence ?

Voici les frais d’agence moyens d’une gestion locative :

• Recherche de locataire : 1 mois de loyer HC
• Gestion courante : 5 à 7% du montant du loyer HC
• État des lieux : 3€/m² de surface habitable 

3) Faut-il souscrire aux assurances locatives ?

Il existe deux types d’assurances locatives que le propriétaire peut souscrire dès la mise en location du logement : 

• Assurance carence et/ou vacance locative 

Cette assurance vous couvre sur la période de non location entre deux locataires. En effet, il peut arriver que certains propriétaires éprouvent quelques difficultés à retrouver un locataire après le départ du précédent. 

Sachez que le locataire sortant doit respecter un préavis d’une durée de 3 mois. Néanmoins, si votre bien se trouve dans une ville classée en zone tendue (Nantes et plusieurs communes environnantes), alors le préavis applicable en cas de départ du locataire sera d’un mois. 

Une fois ce préavis passé, si vous n’avez pas trouvé de nouveaux locataires, l’assurance se met alors en place après une franchise d’un ou deux mois. 

Le coût de cette assurance est en moyenne de 2% du loyer mensuel (déductible des revenus fonciers)

Exemple :

Le locataire vous informe de son départ le 1^er juin, si votre bien se trouve dans une ville tendue (Nantes), le mois de juin devra cependant être payé par le locataire partant. 

Si vous n’avez pas trouvé de locataire le 1^er juillet, l’assurance commencera à vous indemniser en septembre, le mois d’août étant la franchise.

Si votre appartement ne se trouve pas dans une zone tendue, le locataire paiera alors les mois de juin, juillet et août, l’assurance commencera à vous indemniser en octobre, le mois de septembre étant considéré comme la franchise.

• Loyers impayés/dégradations/frais juridique

Il existe plusieurs moyens de se prémunir de cette véritable crainte pour les investisseurs.  

• • Le choix de l’emplacement est généralement un moyen suffisant de limiter le risque locatif grâce à une demande sera élevée. 

• • Une sélection rigoureuse du locataire est nécessaire. L’investisseur est libre de faire une sélection sur dossier du locataire afin de limiter le risque d’impayé. 

Plusieurs assurances permettent de vous couvrir en cas de loyers impayés et sans franchise sur une durée de 12 mois.

Le coût de cette assurance est en moyenne de 2% du loyer hors charges. 

Notre conseil : Dans un contexte de pénurie de logement dans la plupart des zones tendues, la mise en location d’un bien se fait très rapidement. Toutefois, cela implique que le bien présente un emplacement de qualité afin de garantir une attractivité continue. En somme, les assurances locatives peuvent présenter un intérêt mais non rien d’indispensable. 

En conclusion, le dispositif Pinel est avant tout une opération immobilière. De fait, cette dernière doit répondre à l’ensemble des règles ci-dessus conditionnant la réussite de votre projet. Il peut être opportun de souscrire à certaines assurances locatives, néanmoins la meilleure des garanties reste l’emplacement de votre bien immobilier. 

A travers un conseil personnalisé, Corneille Patrimoine vous accompagne dans la réussite de vos projets d’investissements immobiliers. 

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