Loi denormandie 2024 : une réduction d’impôt significative

La loi Denormandie, prolongée jusqu’au 31 décembre 2026, encourage l’investissement dans l’immobilier ancien en offrant une réduction d’impôt significative.

Découvrons le fonctionnement et les avantages de ce dispositif.

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Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

La loi Denormandie offre une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers qui investissent dans l’achat et la rénovation de bien situés dans des quartiers spécifiques. Le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2026.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, les investisseurs doivent respecter certaines conditions. Le logement doit être situé dans une zone éligible, comme une commune en « cœur de ville », une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), ou une commune avec un besoin important de réhabilitation de l’habitat. De plus, le logement doit être loué non meublé comme résidence principale pour une durée de six, neuf ou douze ans après les travaux de rénovation.

Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération d’investissement et doivent améliorer la qualité du logement. Il existe également des plafonds de loyer et de ressources pour les locataires qui doivent être respectés pour que l’investissement soit éligible à la réduction d’impôt.

Loi Denormandie 2024 : avantages et inconvénients

La Loi Denormandie, du nom de l’ancien ministre de la Ville et du Logement, offre des avantages fiscaux attractifs pour les investisseurs prêts à s’engager dans la rénovation de biens immobiliers. Cependant, il faut tenir compte de certains inconvénients. Faisons le point !

Avantages de la loi Denormandie

Une réduction d’impôt significative : Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt allant de 12% à 21% du prix d’achat du bien immobilier, en fonction de la durée de l’engagement de location, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans.

Une revitalisation des centres-villes : En ciblant les zones urbaines spécifiques, la loi vise à dynamiser les centres-villes et à encourager les habitants à y vivre, contribuant ainsi à la réhabilitation des quartiers et à l’amélioration de l’attractivité des villes concernées.

Un encouragement à la rénovation : Le dispositif incite les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation, ce qui peut améliorer la qualité du parc immobilier et soutenir l’activité des entreprises locales du bâtiment.

Inconvénients de la loi Denormandie

Bien que la loi Denormandie offre des avantages fiscaux attractifs pour encourager l’investissement dans l’immobilier locatif dans les zones en difficulté, il existe également certains inconvénients à prendre en compte :

Zone géographique restreinte : Les biens éligibles au dispositif Denormandie doivent être situés dans des zones spécifiques, souvent caractérisées par des besoins de rénovation et de revitalisation. Cela peut limiter les options d’investissement pour les propriétaires qui souhaitent investir dans d’autres régions.

Durée d’engagement locatif : Pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux, les propriétaires doivent s’engager à louer leur bien pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans. Cette durée peut être contraignante pour certains investisseurs qui préfèrent une plus grande flexibilité dans la gestion de leur patrimoine immobilier.

Contraintes de travaux : Bien que les travaux de rénovation soient nécessaires pour bénéficier du dispositif Denormandie, cela peut représenter un investissement initial important en termes de coûts et de gestion des travaux. De plus, les travaux doivent être conformes aux exigences légales et aux normes de qualité, ce qui peut parfois entraîner des complications.

Plafonds de loyers et de ressources des locataires : Les loyers perçus doivent respecter des plafonds fixés en fonction de la localisation du bien et des ressources des locataires. Cela peut limiter la rentabilité de l’investissement dans certaines zones où les loyers pratiqués sont plus élevés.

Loi Denormandie 2024 : les conditions à respecter

Voici les principales conditions à respecter pour bénéficier de ce dispositif :

• Localisation du bien immobilier : Le bien doit être situé dans une des communes éligibles au dispositif. Ces communes sont généralement des zones caractérisées par un besoin de rénovation urbaine et de revitalisation.

• Nature des travaux : Le bien doit être rénové et les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Les travaux doivent être réalisés par des professionnels et concerner principalement l’amélioration énergétique du logement.

• Affectation du bien : Le bien doit être mis en location nue à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, selon l’option choisie par l’investisseur.

• Plafonds de loyers et de ressources des locataires : Les loyers perçus ne doivent pas dépasser un plafond fixé en fonction de la localisation du bien et des ressources des locataires. Ces plafonds varient en fonction de la composition du foyer du locataire.

• Avantages fiscaux : L’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 euros par an. Le taux de réduction varie en fonction de la durée de location et peut atteindre jusqu’à 21% du montant de l’investissement pour une durée de location de 12 ans.

Les travaux à réaliser

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie, des travaux de rénovation doivent être entrepris sur le bien immobilier. Voici quelques points à considérer :

• Travaux de rénovation : Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Ces travaux peuvent inclure la rénovation des parties communes et privatives, l’amélioration de l’isolation thermique, la modernisation des installations électriques ou de plomberie, etc. L’objectif est d’améliorer la qualité et les performances énergétiques du logement.

• Amélioration énergétique : Une partie significative des travaux devrait être consacrée à l’amélioration de l’efficacité énergétique du logement, conformément aux objectifs de développement durable et de lutte contre le changement climatique.

• Travaux éligibles : Les travaux éligibles au dispositif Denormandie sont similaires à ceux éligibles au dispositif Pinel, qui concerne l’investissement locatif dans le neuf. Cela inclut notamment les travaux d’isolation thermique, les travaux de chauffage, de ventilation, de production d’eau chaude sanitaire, etc.

• Travaux professionnels : Les travaux doivent être réalisés par des professionnels du bâtiment pour être éligibles. Les factures correspondantes doivent être conservées et présentées lors de la déclaration d’impôt.

Notre avis sur la loi Denormandie

La loi Denormandie peut être un outil efficace pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Cependant, il est important que les investisseurs examinent attentivement les conditions et les contraintes de ce dispositif, y compris la durée d’engagement locatif, les plafonds de loyers et de ressources des locataires, ainsi que les travaux de rénovation nécessaires.

De plus, la sélection de biens immobiliers dans des zones éligibles et présentant un potentiel de valorisation à long terme est essentielle pour maximiser les avantages de la loi Denormandie.

Prenons un exemple :

Imaginons que vous êtes intéressé par l’investissement dans un appartement ancien nécessitant des travaux de rénovation, situé dans une zone éligible au dispositif. Voici un exemple hypothétique d’investissement en loi Denormandie :

Situation :

• Vous trouvez un appartement ancien à rénover dans une ville éligible au dispositif Denormandie, où la demande locative est forte.
• Le prix d’achat de l’appartement est de 150 000 euros.
• Les travaux de rénovation nécessaires pour remettre l’appartement en état et améliorer son efficacité énergétique sont estimés à 50 000 euros.

Location :

• Une fois les travaux de rénovation terminés, vous louez l’appartement à un loyer mensuel de 700 euros, conformément aux plafonds de loyers fixés par la loi Denormandie pour cette zone.

Avantages fiscaux :

• Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 21% du montant total de l’investissement (150 000 euros pour l’achat + 50 000 euros pour les travaux), soit une réduction d’impôt de 42 000 euros répartie sur 12 ans (3 500 euros par an).

Calcul de la rentabilité :

• L’investissement total est de 200 000 euros (achat + travaux).
• Les mensualités du prêt immobilier s’élèvent à environ 934 euros par mois.
• Le loyer mensuel perçu est de 700 euros.
• Après déduction des mensualités du prêt, des charges et des impôts, vous obtenez un cash-flow mensuel positif.

Cet exemple illustre comment un investissement en loi Denormandie peut être rentable en combinant l’effet de levier du crédit immobilier, les avantages fiscaux et les revenus locatifs. Ainsi, il est important de réaliser une analyse approfondie de la rentabilité de l’investissement en prenant en compte tous les coûts et les aspects fiscaux spécifiques à votre situation.

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