Acheter une passoire thermique : bonne ou mauvaise idée ?

Une passoire thermique est un logement qui consomme beaucoup d’énergie et qui doit être rénové pour respecter les normes environnementales. Ces travaux sont souvent coûteux et dissuadent les propriétaires de louer leur bien. Certains choisissent même de vendre, mais est-ce une bonne affaire ?

Quels sont les risques et les opportunités d’acheter une passoire thermique ?

L’investissement locatif vous intéresse ? Contactez Corneille Patrimoine.

Qu’appelle t’on une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement qui consomme beaucoup d’énergie pour se chauffer ou se rafraîchir, et qui présente donc un mauvais bilan énergétique. Ce type de logement est souvent ancien, mal isolé, mal ventilé ou équipé de systèmes de chauffage ou de climatisation inefficaces. Ainsi, cela entraîne des dépenses élevées pour les occupants, ainsi qu’un impact négatif sur l’environnement et le climat.

Pour identifier les passoires thermiques, on utilise le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui classe les logements de A à G selon leur consommation d’énergie primaire et leur émission de gaz à effet de serre. Les logements classés F ou G sont considérés comme des passoires thermiques et doivent faire l’objet de travaux de rénovation énergétique pour améliorer leur performance.

Le calendrier de rénovation des passoires thermiques est un enjeu majeur pour la transition écologique et la lutte contre la précarité énergétique.  En France, il y a environ 7 millions de passoires thermiques, sur un total de 35 millions de logements. Aussi, pour encourager les propriétaires à faire des travaux, le gouvernement propose des aides financières, comme le crédit d’impôt pour la transition énergétique, la prime énergie, ou encore le dispositif MaPrimeRénov’. Il impose aussi des règles plus strictes, en interdisant la location des passoires thermiques à partir de 2028, et en obligeant à faire un diagnostic de performance énergétique obligatoire pour les ventes et les locations.

Pourquoi acheter une passoire thermique ?

Les logements classés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) sont considérés comme des passoires thermiques. Ils sont très mal isolés et consomment beaucoup d’énergie pour le chauffage ou la climatisation. Ainsi, ces biens immobiliers sont souvent vendus à des prix inférieurs à la moyenne du marché, ce qui peut représenter une opportunité d’investissement.

Toutefois, il faut être conscient des contraintes et des risques liés à ce type de projet. En effet, les passoires thermiques devront être rénovées d’ici 2028 pour respecter les normes environnementales et éviter des sanctions financières. De ce fait, avant d’acheter un logement énergivore, il est indispensable de réaliser un diagnostic technique et financier. Il faut estimer le coût des travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bien, ainsi que le délai et les modalités de financement. Il faut également prendre en compte les aides publiques disponibles, comme le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) ou la prime rénov’.

Enfin, il faut évaluer la rentabilité de l’opération, en tenant compte de la valeur ajoutée du logement après rénovation, du montant des économies d’énergie réalisées et du potentiel locatif ou de revente du bien.

Les travaux de rénovation à effectuer

Pour améliorer la performance énergétique d’une passoire thermique, il faut réaliser des travaux de rénovation qui visent à réduire les déperditions de chaleur et à optimiser le système de chauffage. Les principaux travaux à effectuer sont :

• -L’isolation des murs, du toit, des fenêtres et des planchers, qui permet de limiter les échanges thermiques entre l’intérieur et l’extérieur du logement.

• Le remplacement des équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire par des systèmes plus performants et moins énergivores, comme les pompes à chaleur, les chaudières à condensation, les chauffe-eau solaires ou thermodynamiques.

• L’installation de dispositifs de régulation et de programmation du chauffage, comme les thermostats, les robinets thermostatiques ou les compteurs individuels, qui permettent d’adapter la température en fonction des besoins et des horaires.

•  La ventilation mécanique contrôlée (VMC), qui assure un renouvellement de l’air intérieur tout en évitant les pertes de chaleur.

Ces travaux peuvent représenter un coût important, mais ils sont rentabilisés à moyen ou long terme par les économies d’énergie réalisées. Ils permettent également de bénéficier d’un meilleur confort thermique et acoustique, ainsi que d’une meilleure qualité de l’air intérieur. Par ailleurs, ils contribuent à réduire les émissions de gaz à effet de serre et à lutter contre le changement climatique.

Les aides gouvernementales

La prime rénov est une aide financière qui permet aux ménages de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement. Elle est versée par l’Anah sous conditions de ressources.

Elle peut financer jusqu’à 90% du coût des travaux, selon le niveau de revenus du ménage et le type de travaux. Les travaux éligibles sont ceux qui permettent d’améliorer la performance énergétique du logement, comme l’isolation, le chauffage, la ventilation ou les énergies renouvelables.

Pour bénéficier de la prime rénov, il faut respecter les conditions suivantes :

•  être propriétaire occupant ou bailleur d’un logement achevé depuis plus de 2 ans ;
•  faire réaliser les travaux par un professionnel certifié RGE (reconnu garant de l’environnement) ;
• ne pas avoir commencé les travaux avant le dépôt de la demande ;
• ne pas dépasser les plafonds de ressources fixés par l’Anah.

La demande se fait en ligne sur le site maprimerenov.gouv.fr. Il faut créer un compte, renseigner les informations sur le logement et les travaux, et joindre les devis des professionnels. Après validation du dossier, l’Anah envoie une lettre d’engagement qui précise le montant de la prime. Le versement se fait après la réalisation des travaux et l’envoi des factures.

Les avantages fiscaux

Pour les propriétaires qui souhaitent rénover leur bien immobilier, le dispositif du déficit foncier offre une opportunité intéressante. Il permet de déduire de ses revenus fonciers les dépenses liées aux travaux, dans la limite de 21 400 euros par an depuis 2023, à condition que les travaux soient réalisés avant fin 2025 et qu’ils améliorent le niveau de performance énergétique du logement. Ce dispositif est avantageux car il permet de réduire son impôt tout en valorisant son patrimoine.

Passoire thermique, une opportunité ou non ?

Pour réussir dans l’investissement immobilier, il faut parfois savoir tirer parti des situations difficiles. Les passoires thermiques, sont souvent mis en vente à des prix inférieurs au marché, car ils sont soumis à des obligations de rénovation énergétique. Cela peut décourager les acheteurs novices, qui craignent de se lancer dans des travaux coûteux et complexes.

Mais si vous avez l’esprit d’entrepreneur, vous pouvez y voir une chance de réaliser une opération rentable. En achetant un bien classé F ou G, vous bénéficiez d’une décote importante, qui vous permet de négocier le prix à la baisse. Ensuite, vous pouvez effectuer les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du logement, et ainsi augmenter sa valeur. Vous pourrez alors le revendre avec une plus-value, ou le louer avec un meilleur rendement.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier et bénéficier d’un accompagnement personnalisé ?

Profitez d’un entretien gratuit avec notre équipe pour faire le bilan de votre situation et de vos objectifs. N’hésitez pas à nous contacter dès maintenant !

VOTRE SIMULATION PERSONNALISEE