Créer une SCI pour acheter un bien immobilier

Créer une SCI pour acheter un bien immobilier peut se révéler très avantageux.

Cependant, il est important de rappeler qu’investir en SCI familiale peut présenter des risques et des inconvénients.

Pour tout savoir sur la création d’une SCI familiale, Corneille Patrimoine fait le point sur le sujet.

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Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une Société Civile Immobilière (SCI) constituée entre membres d’une même famille. Elle permet à plusieurs membres d’une famille (parents, enfants, frères et sœurs, etc.) de détenir et de gérer ensemble un patrimoine immobilier commun.

La SCI familiale est souvent utilisée pour faciliter la gestion et la transmission du patrimoine immobilier d’une famille. En effet, elle permet de structurer la détention des biens immobiliers, d’organiser la gestion locative, de définir les règles de gestion et de répartition des bénéfices et des charges, ainsi que de prévoir les modalités de transmission du patrimoine immobilier aux générations futures.

Les membres de la SCI détiennent des parts sociales, qui représentent leur part de propriété sur les biens immobiliers détenus par la société. La gestion de la SCI est attribuée à un gérant, qui peut être choisie parmi les membres de la famille ou être un tiers extérieur.

En général, la création d’une SCI familiale nécessite l’intervention d’un notaire pour la rédaction des statuts et la formalisation des apports immobiliers des associés.

Comment créer une SCI ?

La création d’une SCI familiale implique plusieurs étapes qui doivent être suivies avec soin pour assurer le bon fonctionnement de la société. Voici les étapes principales pour créer une SCI familiale :

• Définir l’objet de la SCI :

La première étape consiste à définir l’objet social de la SCI, c’est-à-dire les activités que la société va exercer. En général, une SCI familiale pour objet la détention et la gestion de biens immobiliers.

• Choisir les associés :

Les associés d’une SCI familiale doivent être des membres d’une même famille (parents, enfants, frères et sœurs, etc.). Il est important de déterminer la part de chacun dans la SCI, ainsi que les modalités de gestion et de prise de décision.

• Rédiger les statuts :

Les statuts de la SCI doivent être rédigés par écrit et comporter plusieurs mentions obligatoires telles que l’objet social de la SCI, le nom de la société, la durée de la société, le capital social, etc.

• Déposer le capital social :

La SCI doit disposer d’un capital social qui peut être constitué d’apports en numéraire (argent) et/ou d’apports en nature (biens immobiliers). Le capital doit être déposé sur un compte bancaire bloqué au nom de la société.

• Enregistrer la SCI :

La SCI doit être enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette formalité doit être effectuée auprès du greffe du tribunal de commerce compétent.

• Publier une annonce légale :

L’immatriculation de la SCI doit être publiée dans un journal d’annonces légales.

• Obtenir un numéro SIRET :

La SCI doit obtenir un numéro SIRET auprès de l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE).

• Réaliser les formalités fiscales :

La SCI doit réaliser les formalités fiscales nécessaires (déclaration de TVA, d’impôt sur les sociétés, etc.) en fonction de son activité et de sa situation fiscale.

La création d’une SCI familiale peut être complexe et nécessiter l’aide d’un professionnel pour vous accompagner dans les différentes étapes de création.

Comment acheter un appartement en SCI ?

Une fois l’appartement trouvé, la SCI doit financer son achat. Le financement peut être assuré par la trésorerie de la société ou par un emprunt bancaire. Dans le cas d’un emprunt bancaire, la SCI doit fournir les garanties nécessaires pour obtenir le prêt.

L’acquisition de l’appartement se fait au nom de la SCI. La signature de l’acte d’achat doit être effectuée par le représentant légal de la SCI et les fonds nécessaires au paiement de l’appartement doivent être versés depuis le compte bancaire de la SCI.

Une fois l’appartement acheté, la SCI doit assumer la gestion locative de l’appartement, c’est-à-dire la recherche de locataires, la rédaction des contrats de location, la gestion des charges et des travaux, la perception des loyers , etc. Cette gestion peut être attribuée à une conciergerie ou être effectuée en interne par les membres de la SCI.

Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI familiale ?

Les avantages

La création d’une SCI familiale présente plusieurs avantages, notamment :

• Gestion du patrimoine familial :

La SCI familiale permet de regrouper les biens immobiliers détenus par une famille au sein d’une structure juridique unique. Cela facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier familial.

• Protection du patrimoine :

La SCI familiale permet de protéger le patrimoine immobilier familial en séparant le patrimoine personnel des associés. En cas de difficultés financières ou de poursuites judiciaires, les biens immobiliers détenus par la SCI sont protégés.

• Gestion locative simplifiée :

La gestion locative des biens immobiliers peut être simplifiée en confiant cette mission à la SCI familiale. La société peut ainsi s’occuper de la gestion locative (recherche de locataires, signature de contrats de location, encaissement des loyers, etc.) et de la gestion des charges afférentes aux biens immobiliers.

• Transmission du patrimoine :

La SCI familiale permet de préparer la transmission du patrimoine immobilier familial aux générations futures en organisant la gestion et la répartition des biens immobiliers entre les associés.

• Fiscalité avantageuse :

La SCI familiale peut bénéficier d’une fiscalité avantageuse par rapport à une détention individuelle des biens immobiliers. La société peut notamment opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) qui peut être plus avantageux que l’impôt sur le revenu (IR).

Les inconvénients

La création d’une SCI familiale peut présenter certains inconvénients, notamment :

• Frais de création :

La création d’une SCI familiale peut être plus coûteuse que la détention individuelle de biens immobiliers en raison des frais de constitution, des honoraires d’avocats, des frais d’enregistrement et des coûts de gestion.

• Formalités administratives :

La création et la gestion d’une SCI familiale impliquent des formalités administratives régulières qui peuvent être chronophages et fastidieuses (assemblées générales, comptabilité, déclarations fiscales, etc.).

• Gestion complexe :

La gestion d’une SCI familiale peut être complexe en raison du nombre d’associés et des relations familiales qui peuvent compliquer la prise de décision.

• Risque de conflits familiaux :

La gestion d’une SCI familiale peut être source de conflits familiaux en cas de désaccords entre les associés. Il est donc important de prévoir une organisation claire et des règles de fonctionnement strictes pour éviter les conflits.

• Responsabilité des associés :

Les associés d’une SCI sont responsables des dettes sociales sur leur patrimoine personnel. En cas de difficultés financières de la société, les associés peuvent donc être contraints de payer les dettes sociales avec leur propre patrimoine.

Ainsi, investir en SCI familiale peut être avantageux mais présenter également des risques et des inconvénients, notamment des coûts de création et de gestion importants, des formalités administratives lourdes et une gestion complexe en cas de conflits familiaux. Il est donc important de bien peser le pour et le contre avant de se lancer dans ce type d’investissement.

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