Angers, dans le top 5 des villes où investir en 2022 !

investissement locatif angers–

Angers, idéalement située entre Paris et Nantes, dispose de nombreux atouts qui séduisent les investisseurs immobiliers.

Elue 1 ère ville de France où il fait bon vivre, dynamique, étudiante et avec une population en hausse chaque année, elle est l’une des villes les plus sûres pour réaliser un investissement locatif. Ainsi, les prix de l’immobilier s’envolent mais restent tout de même plus abordables qu’à Lyon, Paris ou Nantes.

Alors comment réussir son investissement locatif à Angers ?

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Les atouts de la ville d’Angers

Angers profite d’une place centrale en région Pays de Loire, à seulement 30 min de Nantes et du Mans, elle se trouve également sur l’axe de communication entre la région parisienne et l’océan Atlantique.

Hautement stratégique, cet emplacement facilite son accessibilité et de surcroit l’attractivité de cette ville. En effet, vous pourrez rejoindre Paris intra-muros en 1h30 grâce à la ligne TGV.

2 ème ville la plus peuplée de la région Pays de Loire et en pleine essor, la population ne cesse d’augmenter au fil des années.

L’évolution constante de la population et la qualité de vie d’une ville sont deux éléments qui influent positivement sur la demande locative.

En effet, l’immobilier est soumis au principe de l’offre et de la demande. Ainsi, c’est logiquement que, plus la population augmente, plus la demande locative augmente concomitamment. L’évolution démographique est donc le premier point favorisant un investissement immobilier locatif sur Angers.

Un cadre de vie idéal 

L’Athènes de l’Ouest met à disposition de ses habitants tous les commerces et services nécessaires à leur confort de vie, mais aussi plusieurs lieux de relaxation : Parcs, Lacs et sentiers pédestres. Ce sont des atouts non négligeables puisqu’ils vont directement impacter la qualité de vie des habitants.

 En effet, la présence de commerces et services est très important pour le dynamisme économique de celle-ci. C’est aussi un facteur qui va influencer l’employabilité au sein d’une ville.

Angers a considérablement développé son réseau de transport en commun. Vous retrouverez plusieurs lignes de bus et de tramway, facilitant le déplacement quotidien des habitants au sein de la ville.

Ainsi, ces derniers peuvent accéder à n’importe quel endroit de la ville facilement et rapidement. Les transports en commun représentent un des critères principaux quant à l’attrait locatif d’un bien.

Ainsi, ces différents points sont des éléments vous garantissant une forte demande locative. 

Une ville étudiante

La ville bénéficie d’une population étudiante en perpétuelle croissance. En effet, ce ne sont pas moins de 41 000 étudiants qui viennent effectuer leur cursus d’enseignement supérieur. Les nombreuses écoles d’enseignement supérieur attirent chaque année de plus en plus d’étudiants. Ce point représente un avantage pour l’immobilier locatif.

La population étudiante étant une des cibles principales d’un investissement immobilier locatif meublé. Ainsi, investir en loueur meublé non professionnel à Angers vous assure un placement immobilier sûr et rentable.

Une ville touristique

Enfin, Angers dispose d’un patrimoine culturel riche, avec pas moins de 2800 lieux et monuments inscrits à l’inventaire du patrimoine culturel. Grâce à de multiples empreintes historiques emblématiques, comme le château d’Angers, de nombreux touristes viennent chaque année découvrir la ville. Il s’agit d’un atout non négligeable, notamment en ce qui concerne l’immobilier meublé.

En outre, investir dans un bien meublé dans le but de faire de la courte durée à Angers est très avantageux au vu de son attrait touristique. En investissant en loueur meublé non professionnel à Angers en courte durée, vous pourrez encaisser des loyers plus élevés. Mais vous pourrez également assurer une rentabilité locative plus importante.

Quel dispositif choisir pour investir à Angers

Investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le dispositif LMNP permet aux investisseurs de bénéficier de loyers nets d’impôt.

En effet, l’amortissement comptable généré par le LMNP vous permet de déduire des charges « virtuelles » et ainsi baisser vos revenus meublés imposables. De fait, vous profiterez de loyers nets d’impôt et d’une rentabilité plus intéressante.

En outre, la rentabilité d’un investissement meublé est plus intéressante car les loyers sont en moyenne 20% plus élevé qu’un appartement loué non meublé. Ce double avantage du LMNP vous permet une économie d’impôt importante mais également une forte rentabilité locative.

De plus, il existe différents types de locations meublées :

• La forme « classique », sur de petites surfaces où la cible principale sont des étudiants et jeunes actifs.
• la colocation, dont le principe est de louer un logement meublé à la chambre. Vous obtiendrez donc une rentabilité locative plus importante.
•  la location courte durée, soit par le biais du Airbnb, soit par le biais du bail de mobilité. Dans le dernier cas, la rentabilité locative est extrêmement intéressante.

Néanmoins, lors d’un investissement immobilier, il est nécessaire de respecter plusieurs critères essentiels afin de réaliser un investissement de qualité.

Lorsque vous investissez en LMNP, quelque soit les avantages du dispositif, il ne faut pas omettre que vous achetez avant tout un bien immobilier. Or, l’un des principaux critères lorsque l’on investi sur le marché locatif est la sélection de la ville. L’Athènes de l’Ouest étant une ville en plein développement, investir en LMNP à Angers représente donc une réelle opportunité.

Investir en déficit foncier

Le dispositif du Déficit Foncier est une méthode de défiscalisation particulièrement intéressante et notamment pour les personnes qui possèdent plusieurs biens immobiliers. En effet, il vous permet d’obtenir une double réduction d’impôt, au titre :

• De l’impôt sur le revenu selon votre Tranche Marginale d’Imposition
• des prélèvements sociaux: 17.2%

Le principe est le suivant : vous allez investir dans un bien immobilier ancien, qui nécessite des travaux de rénovation. Ces travaux  représentent le levier fiscal du Déficit Foncier. En effet, vous allez déduire le montant des travaux effectués sur vos revenus fonciers.

Ils vont vous permettre ainsi de percevoir une double réduction d’impôts. Si cette enveloppe travaux est plus élevée que l’ensemble de vos revenus fonciers. Alors, vous pourrez déduire la différence sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € et pendant la durée des travaux.

Ensuite, le déficit foncier n’est pas soumis au plafond des niches fiscales de 10 000€. De plus, le dispositif du déficit foncier peut venir en complément d’autres dispositifs de défiscalisation.

Nos Programmes en Déficit Foncier à Angers

Investir en Pinel

Ce dispositif accorde une réduction d’impôts de 12%, 18 % ou 21% du montant d’investissement. Le taux de réduction sera en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) de votre investissement locatif dans l’immobilier neuf.

Par exemple, pour un appartement de 200 000€ : vous pourrez bénéficier d’une réduction de 4 000€/an pendant 9 ans, puis 2 000€ pendant 3 ans.

En revanche, vous ne pouvez effectuer plus de 2 investissements par an en loi Pinel. De plus, le montant total de un ou deux investissement ne peut pas dépasser 300 000€. De plus, vous devez vous engager à respecter les plafonds de loyer selon des zones bien définit.

Vous devez également respecter le plafond de ressources des locataire. De plus, pour éviter une hausse des prix, l’instauration d’un plafond du prix au m² est nécessaire. Il est donc de 5 500€/m².

Angers dispose d’un marché immobilier particulièrement actif voir tendu dans certaines zones. En effet, la ville manque significativement de logement neuf pour accueillir les nouveaux arrivants. De fait, en étant accompagner dans votre investissement sur Angers, vous n’aurez pas de difficultés à louer ni à revendre votre logement.  La ville est éligible au dispositif Pinel et se situe en Zone B1.

Notre sélection de programmes Pinel

Investir en loi Malraux

L’immobilier de prestige est un secteur d’investissement en hausse. Réaliser une défiscalisation immobilière en investissant dans l’immobilier de prestige représente alors un avantage patrimonial non négligeable.

Le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagé par le contribuable à hauteur de :

• 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV
• 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP

Le montant des travaux en loi Malraux est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.

Les transactions dans l’immobilier conservent une forte dynamique, ceci est d’autant plus vrai concernant les biens de qualité. Notamment dans le triangle d’or de la ville : place du Ralliement, rue des Lices et Boulevard du Maréchal-Foch ou encore dans tout le secteur de la Doutre.

Les logements se situant en secteur sauvegardé sont beaucoup plus chers que les autres biens, du fait qu’ils soient dans des endroits à très forte demande locative. Ainsi, ce dispositif, bien qu’intéressant, ne sera adapté seulement aux personnes étant fortement imposées.

Ainsi, si vous souhaitez investir dans l’immobilier Malraux, orientez vous de préférences vers des appartements de haut standing en hyper centre ville, vous permettant de réaliser un investissement dit patrimonial de qualité.

Notre sélection de programmes Malraux

Investir en Monument Historique

Quant à ce dispositif de défiscalisation, celui-ci s’accorde aux personnes soumises à l’impôt sur le revenu. Ce mécanisme permet de déduire l’intégralité des travaux de leur revenu brut global et imposable. Le but étant de les étaler sur trois années et ce, en contrepartie d’un investissement locatif dans un monument historique.

Pour profiter de cet avantage fiscal il est important d’investir dans un bien immobilier :

• classé par le ministère de la culture
• inscrit par le ministère de la culture
• agréé par le ministère de la culture

De plus, il est obligatoire de mettre en œuvre des travaux de réhabilitation dans le but de pouvoir assurer la location. Ainsi, la qualité du bâti doit être suivie et validée par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France) et, les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite du bien.

La ville d’Angers étant classée au patrimoine mondial de l’Unesco, il vous sera possible de dénicher un bien classé afin de profiter des avantages fiscaux du dispositif Monuments Historiques. Nous vous recommandons toutefois de vérifier que le prix soit en cohérence avec le marché immobilier haut de gamme du secteur.

Nos conseils pour un investissement réussi

Tout d’abord, il est primordial d’acheter votre bien au bon prix. Un grand nombre de promoteurs surévaluent les logements, ce qui va avoir un impact direct sur votre rentabilité mais aussi votre éventuelle plus-value à la revente.

Par la suite, il vous faudra investir dans une ville ayant un fort attrait locatif. Pour ce faire, il vous faudra privilégier les villes possédant une forte communauté étudiante et un dynamisme économique important louer l’appartement facilement. Investir dans une ville comme Angers limite alors vos risques de vacances locatives.

Pour finir, il est primordial de sélectionner le bon emplacement. En effet, vous aurez très peu de difficulté à louer un appartement se trouvant à proximité des transports en commun et des commerces.

Corneille Patrimoine, expert en investissement immobilier, vous aidera à bien investir, en vous conseillant sur le meilleur dispositif fiscal en fonction de votre situation.

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