Prix immobilier Nantes centre-ville : les 3 choses à savoir avant d’investir !

Nantes une ville qui séduit étudiants et familles

Prix immobilier Nantes centre-ville – Avec plus de 325 000 habitants en 2021, Nantes est classée 6ème ville de France. La ville de l’Ouest connaît depuis quelques années une forte croissance tant sur le plan économique que démographique.

Entre 2013 et 2020, la population nantaise a ainsi augmenté de 1,5 %/ an. Cette croissance est supérieure de 50% à la moyenne du département. La croissance démographique de Nantes est 3 fois supérieure à la moyenne nationale. 

Ces chiffres démontrent donc que la ville se classe dans les métropoles les plus attractives et les plus appréciées en France.

Avec près de 10 000 habitants supplémentaires chaque année, alors que l’on construit à peine 3 000 logements neufs, le déséquilibre entre l’offre et la demande ne cesse de se creuser, ce qui explique la hausse des prix, qui est loin d’être finie.

Prix immobilier Nantes centre-ville : une ville connectée

Alors pourquoi une telle croissance démographique? Le dynamisme économique est la 1ère explication. Le 1er critère d’un locataire ou d’un acheteur est la proximité du lieu de travail. Donc plus une ville constituera un bassin d’emplois important, plus sa population augmentera. Le dynamisme économique de Nantes constitue donc un atout important pour le marché immobilier local.

Le second critère d’un locataire est la possibilité de transports en commun. En effet, pour une question de praticité, de coût et de rapidité, la possibilité de se déplacer en transports en commun est devenu un critère essentiel lors de la recherche d’un logement.

Le centre-ville de Nantes dispose sur ce point d’un nombre de transports en commun impressionnant:

• 3 lignes de tramway
• 2 lignes de bus à haut niveau de service ( Busway)
• 8 lignes de chronobus
• 48 lignes de bus
• 3 lignes navibus
• 4 lignes nocturnes

Par ailleurs, à seulement 2H de TGV de Paris, Nantes profite pleinement de cette proximité. Cela permet aux jeunes actifs de se déplacer facilement et rapidement entre Nantes et Paris. Nombreux sont les professionnels à réaliser les allers-retours chaque jour.

A l’image de ces liaisons toutes les heures avec Paris, Nantes a su développer son offre d’infrastructures et de transports en communs. 

De fait, réaliser un investissement locatif au cœur de Nantes est une réelle opportunité.

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Prix immobilier Nantes centre-ville : Le choix de l’emplacement

Réaliser un investissement immobilier à Nantes n’est pas seulement une défiscalisation. Avant d’investir à Nantes, il est primordial de sélectionner avec attention l’emplacement du bien.

Ainsi, quelques facteurs sont à prendre en compte avant d’investir :

• La présence de transports en commun
• La proximité d’ écoles
• La proximité de commerces
• La qualité de l’appartement : étage, exposition, conception, isolation…

Comme indiqué précédemment, la présence de transports en commun proches de son investissement attirent les locataires. La plupart des locataires en centre-ville ne disposent pas de véhicule. De succroit, souhaitent pouvoir se déplacer facilement entre leur lieu de résidence et leur travail ou école. De fait, les biens proches des Tramways, métros, bus et des gares sont à privilégier pour s’assurer d’une forte demande locative.

Ensuite, la proximité des écoles supérieures et entreprises. Souvent, les locataires privilégient des appartements proches de leur lieu de travail pour un gain de temps dans les transports. Ainsi, les biens proches des facultés et des bassins d’emplois seront très prisés.

Aussi, la présence de commodités est un facteur essentiel pour réaliser un investissement de qualité. N’étant, pour la plupart pas véhiculés, disposer de magasins, d’un marché hebdomadaire,  d’une boulangerie, pharmacie, banque à proximité est un critère de choix pour les locataires.

On entend souvent que le seul critère pour un bien immobilier est l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Mais qu’est-ce qu’un bon emplacement? C’est un quartier bénéficiant des critères ci-dessus.

Toutefois, investir dans un quartier qualitatif ne suffit pas, la qualité de l’appartement est également essentielle:

• Eviter les rez-de-chaussée
• Privilégier un appartement en étage élevé
• Appartement lumineux : éviter les expositions nord
• Appartement récent ou rénové pour des économies de charges

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Quels quartier privilégier à Nantes?

Corneille Patrimoine vous dresse la liste des meilleurs quartiers à Nantes:

• Le Bouffay
• la Butte-Sainte-Anne
• Saint-Pasquier-Saint-Félix
• Olivettes-Champ de Mars
• l’île de Nantes
• La Mellinet

Après avoir sélectionné le meilleur quartier pour réaliser un investissement, il faut opter pour le dispositif de défiscalisation le plus efficace pour votre situation.

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Investir à Nantes : Quels dispositifs choisir ?

• La loi Pinel

La loi Pinel, mise en place en 2014 est un système de défiscalisation particulièrement bénéfique pour les investisseurs. Aussi, elle permet de se constituer un patrimoine sur le long terme. 

Le dispositif de défiscalisation Pinel permet aux investisseurs de percevoir une réduction d’impôt de l’ordre de 2% du montant de leur investissement durant 9 ans. Ensuite, de la 10ème à la 12ème année la réduction est de 1%.

L’investissement est plafonné à deux investissements par an de 300 000 € et un plafond de 5 500 €/m². Ainsi, vous pouvez défiscaliser jusqu’à 63 000 €. A noter que cette réduction entre dans les niches fiscales de 10 000 €/an en 2021.
Autre avantage en investissant dans le neuf, les frais de notaire sont minorés à 2.5% au lieu de 8% dans l’ancien.

Toutefois, en investissant en loi Pinel vous devez respecter :

• Un plafond de loyer en fonction de la zone géographique de votre bien.
• Un plafond de ressources des locataires
• Une durée minimum de location nue de 6 ans.

Le Déficit Foncier

Le dispositif du Déficit Foncier s’adresse aux logements anciens à rénover et aux investisseurs supportant des revenus fonciers. Il permet aux investisseurs un double avantage fiscal:

• au titre de l’impôt sur le revenu : selon votre Tranche Marginale d’Imposition
• au titre des prélèvements sociaux : 17.2%

Ainsi, pour un investisseur se trouvant dans la Tranche Marginale d’Imposition de 41%, sa réduction fiscale totale sera de 58.2%.

Le budget travaux sera entièrement déductible de vos revenus fonciers pendant 10 ans sans plafond. Ainsi, durant un certain nombre d’années et en fonction de vos revenus fonciers, vous allez profiter d’une forte économie d’impôts.

Dans un second temps, vous profitez d’une réduction sur votre revenu global de 10 700 € durant l’année des travaux, généralement entre 1 et 3 ans.

Le dispositif du Déficit Foncier, contrairement à la loi Pinel n’applique aucun plafond de ressources du locataire ou de plafond de loyer. Aussi, les réductions fiscales n’entrent pas dans les niches fiscales Françaises.

Vous n’avez aucun engagement de conservation du bien.

Ce dispositif de défiscalisation permet aussi de se positionner sur des biens très qualitatifs dans l’hypercentre de Nantes.

Une fois le budget travaux déduit de votre revenu foncier, vous pouvez passer en location meublée avec sérénité, notamment grâce à notre offre clé en main Corneille Patrimoine.

Nous vous proposons, à l’aide de nos artisans partenaires la réaliser des travaux, l’ameublement avec notre architecte d’intérieur et la mise en location avec notre conciergerie. Cette offre clé en main vous permet de suivre l’évolution de votre appartement sans changer d’interlocuteur.

Prix immobilier Nantes centre-ville – Cette offre s’applique également avec le dispositif du LMNP

NOS PROGRAMMES DEFICIT FONCIER

 Le Loueur Meublée Non Professionnel

Le LMNP (Loueur Meublée Non Professionnel) est un dispositif fiscal permettant un amortissement comptable du bien, du mobilier et des éventuels travaux, permettant de fortement limiter, voire d’annuler l’impôt sur les loyers.

• Le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre 5 et 10 ans
• Les travaux seront amortis de façon linéaire sur une durée entre 8 -12 ans
• Les biens immobiliers sont amortis linéairement sur une durée comprise entre 25 et 30 ans

De par l’amortissement comptable du mobilier, travaux et terrain, les investisseurs bénéficie de loyers nets d’impôt. En effet, l’amortissement comptable en LMNP vous permet de déduire les charges « virtuelles ».

En percevant un loyer net, l’investisseur profite d’une rentabilité locative plus intéressante. Ainsi, la location meublée est plus intéressante, les loyers étant en moyenne 20 % plus élevés que les appartements locatifs non meublés. Ce double avantage du LMNP permet non seulement d’importantes économies d’impôts, mais également de fortes rémunérations locatives.

NOS PROGRAMMES LMNP

2 types de location

• La location meublée classique ou le bail de mobilité :

Cet type de location s’adresse à une cible étudiante et/ou de professionnel itinérant. L’objectif est de créer des appartements fonctionnels et confortables avec un aménagement de standing permettant aux locataires d’y séjourner, sans acheter des éléments d’habitation comme la vaisselle par exemple. Le bail de mobilité plus spécifique que la location meublée classique s’adresse quant à lui aux professionnels itinérants avec un bail signé entre 1 mois et 10 mois.

• La location courte durée : 

La location courte durée s’adressera principalement aux touristes sous forme de nuitée. Si vous souhaitez vous orienter vers de la location courte durée à rentabilité locative plus élevée, il s’agira d’aménager votre bien en conséquence. En effet, pour disposer de plus de lisibilité sur les plateformes de location comme Airbnb, votre bien doit se munir de prestation haut de gamme. Notre architecte d’intérieur sera vous accompagner via des propositions d’aménagement pour optimiser l’espace et créer un espace chaleureux et convivial.

La colocation, ce type de location s’apparente à de la location meublée classique avec une rentabilité location plus importante du fait d’une typologie de bien avec une surface plus grande.

Investir à Nantes est une réelle opportunité. Les prix immobiliers Nantes centre-ville sont moins élevé que dans certaines villes de France.

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