Monuments Historiques

Aux vues de la grandeur du territoire français et du nombre de bâtiment concerné, il est difficile de rénover ou restaurer tous les monuments présents par les seuls pouvoirs publics. En contrepartie d’une réfection complète de certains immeubles, la loi accorde donc aux investisseurs un bénéfice fiscal très intéressant. 

Les avantages d’un tel investissement sont conséquents, en effet, cela vous permet de déduire du revenu global l’ensemble des travaux réalisés et cela sans plafonnement. Le revenu global est la somme de tous les revenus d’un foyer fiscal, regroupant salaires, revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers, BNC, BIC, etc. Ainsi, un investissement en Monuments Historiques vous procure une réduction de votre base d’imposition globale, tous revenus confondus. Si cette réduction est supérieure à votre revenu imposable, il est alors possible de la reporter sur une durée de 6 ans après la dernière année de dépense de travaux. 

La réduction d’impôt suite à un investissement MH est donc directement corrélée à la tranche marginale d’impôt de l’investisseur. Plus la tranche est haute, et le contribuable imposé, plus le levier fiscal de cet investissement immobilier de prestige sera important. 

En plus de l’avantage sur le revenu global, d’autres charges vont être naturellement déductibles du revenu foncier : 

• L’immeuble n’est pas occupé par le propriétaire et procure des recettes imposables : Ces recettes peuvent provenir de la location des appartements qui le constitue ou bien provenir d’un droit d’entrée en cas de visite. Si ledit monument est ouvert à la visite selon les critères requis, les charges nécessaires à son ouverture sont alors déductibles du revenu foncier. Le bâtiment doit être ouvert à la visite soit 40 jours durant la période estivale soit 150 jours minimum entre les mois d’avril et septembre. 

• Si l’immeuble ne procure pas de recette imposable :

Cela signifie qu’il n’est pas loué et qu’il ne tire pas de bénéfice de la visite, il ne dégage donc pas de revenus fonciers. Les charges foncières qui s’y rattachent sont alors déductibles du revenu global du propriétaire. Toutefois, dans ce cas il n’y a pas de déficit reportable l’année suivante. 

• L’immeuble est occupé par son propriétaire et procure des recettes imposables :

Ce cas de figure peut être possible si l’investisseur réside dans l’immeuble et qu’il est également ouvert à la visite. Les revenus fonciers sont calculés grâce aux recettes encaissées et certaines charges sont portées à déduction. Les dépenses qui n’ont pas été prises en compte pour le revenu foncier auront le même traitement que le cas ci-dessus, c’est-à-dire les charges viendront en déduction du revenu global de l’investisseur. 

Ainsi le dispositif Monuments Historiques vous permet à la fois de déduire le montant des travaux sur votre revenu global mais également vous permet de déduire de vos revenus fonciers toutes charges inhérentes à l’usage de l’immeuble.  

• S’agissant de la destination du bien, le dispositif des Monuments Historiques diffère de la loi Malraux. En effet, il est possible pour l’investisseur de choisir d’y vivre, de le louer ou de le faire visiter. En tout état de cause et quel qu’en soit l’usage, l’investisseur bénéficiera des avantages fiscaux inhérents à l’opération, sous de strictes conditions.

• Contrairement à de nombreux dispositif d’incitation fiscale, la loi Monuments Historiques vous permet de louer votre bien immobilier sans plafonnement de loyer. Ainsi, en fixant librement le montant de la location vous pourrez augmenter votre rentabilité locative et optimiser votre investissement immobilier à terme.

• Toutefois, il est nécessaire de conserver votre bien immobilier sur le long terme, si vous souhaitez vous assurer une optimisation intégrale. En effet, en cas de revente, vous risquez une forte imposition sur les plus-values immobilières dans la mesure où le montant de l’enveloppe travaux ne rentre pas dans le calcul du prix d’achat.